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苗向华 石家庄联众同业投资咨询有限公司总经理

适逢两会闭幕之际，行业内对于房地产走势的探讨亦逐渐多了起来，而关注焦点无非是房价和市场供需关系两个核心问题，本文试图通过对过去10年行业的发展回顾，对未来走势进行简单剖析。过去10年，是房地产市场飞速发展的10年。1998年取消福利分房，房地产市场开始从计划经济迈向市场经济，2003年房地产行业被列入国家经济支柱产业，开始了完全的市场化运作。随着城市化进程的节奏提速，大量的农村人口涌入城市，在过去10年当中，大部分人的住房需求都是通过购买商品住房来实现的。当然，经济适用住房作为商品住房的补充形式，在一个阶段内也发挥了满足中低收入居住家庭的住房要求，随着政策调控方向的转变，2007年，廉租住房等保障性居住用房开始被重视，通过调整供给结构来满足各个阶层不同人群的居住需求，成为这个阶段的调控重点。

省会房地产市场的发展起步于2000年左右，从最早的普通多层项目到小高层物业形态，市场初期的发展亦是步履蹒跚。福利分房取消之后，公众在是否购买商品住房的问题上着实纠结了一番，然而市场终归是向前看的，度过了艰难发展的初期阶段，2001—2002年，随着小高层产品逐步被社会大众所认知并认同，市场出现了积极向上的供需发展态势，年度消化量也逐渐突破20-30万平方米大关。

2003年无疑是省会房地产百花争鸣的一年。这一年，百万平米的国际城项目开盘正式拉开了省会大盘竞争的序幕，全方位、立体化的营销攻势缔造了教科书式的营销奇迹，一夜之间，省会尽皆国际城，开盘当日销售500余套，销售额超过2亿元，令业内人士亦目瞪口呆，“搬向国际城”也成为那个年代最响亮的营销口号。这一年，水榭花都的花园洋房系列、自然康城的精装修产品、自由港的白领公寓均在不同阶段引发了市场关注。这一年，省会房地产开发进入到关注景观、关注立面、关注产品创新的新阶段，应该说，从2003年到2004年，虽然有温州炒房团的出现，有地王价格的震撼，有房地产泡沫的呼声，也有SARS对于房地产业短期的重创，但省会房地产市场其实仍在一种有序的状态下健康发展，产品供需基本平衡，房价表现也是稳步上调。

2004年，土地实行招拍挂。10月29日，央行9年来首次加息，拉开了政策调控的序幕，随后2005年和2006年，国八条、国六条相继出台，旨在对发展过热的房地产市场进行调控，其主要方式是通过双率的调整、税收的调整和产品供应结构(90/70政策)的调整。

进入2005年下半年和2006年，全国房地产市场开发热的持续，省会地产也进入了大规模开发阶段，几十万平米的大盘比比皆是，市场需求在这一阶段被引爆，“日光盘”“捂盘惜售”更助推了房价的快速上扬，也滋生了大量从事炒房的“房虫”，这个阶段，大部分住宅楼盘开盘前售楼部前都会排起长龙，省会楼市某楼盘更创造了三天三夜的排队记录，这个阶段，开发项目比的不是品质，而是涨价的胆量。即便这个阶段有集资建房和不买房运动的小插曲，但是整个房地产市场的确呈现了一种消费过热的态势！

2007年9月27日，二套以上房贷新规出台，10月1日，物权法正式实施。在美国次贷危机引发全球金融危机的背景下，房地产市场消费热戛然而止。成交量的大幅下滑，最终结果的反作用力就是房价在这个阶段的大幅回落，这也打破了房地产住房价格只涨不落的神话，大批房地产商和中介机构在这个阶段倒闭或者被兼并，市场信心跌落谷底。

都说经济10年一个轮回，在岌岌可危的2008年，政府天量信贷的注入改变了这个规律，4万亿拉动的不止是经济回暖，更是全民的消费信心，在这一年年底，房地产业也走出阴霾，再次焕发出更强大的生命力。

2008年，调整房地产结构的重要标志是保障性住房列入各地开发计划，调控思路从原来的利用金融双率和税收延伸到产品供应结构方面，形成了多层次的供应体系，以最大化地解决中低收入家庭的居住问题。

2009年至2012年，恒大、万达、保利等全国性品牌房企相继进入省会房地产市场，带来了新的发展理念和产品，而本土房地产公司也在新一轮的市场发展中获得了品牌和业绩的双丰收，大批质素较高的项目脱颖而出。

这个阶段，虽然有限购政策的出台，但是省会住宅、别墅、商业、商务市场都得到了长足的发展，多层次多业态的产品供应满足了市场日益增长的消费需求，据最新的数据统计，最近三年，省会一手房平均每年的房屋备案量都在400万平方米左右。

2013年2月，“新国五条”发布，调控定调。两会之后，新一届政府执政思路清晰可见，未来10年，城镇化将是中国经济发展最大的引擎和红利，按照省会建设500万人口的大都市目标及新出台《关于推进城镇化建设的意见》，力争“十二五”末，主城区至组团县(市)县城之间区域城镇化率达到60%，加之新客站的持续建设和省际一小时经济圈的实现，这将为房地产行业发展带来新的机遇，然而可以看到的是，如果房地产价格持续疯涨，不排除中央继续出台更严厉的调控政策，比如取消二套房贷，因此，对于房地产相关领域而言，未来将进入“产品为王，服务制胜”的营销阶段，认真研究产品，认真研究消费需求，进行项目和产品的精准定位，提升服务标准和服务内容，才能更好地应对市场竞争。

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