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关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧

城市分化：各类城市的分化进一步加剧，市场热度的转移更加频繁

少数热点一二线城市：潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨空间大

一线城市和发达的二线城市（如长三角的杭州、南京等地），在过去两年受调控影响较大，2012年来积压的需求逐步释放，成交量普遍在6-7月率先达到今年小高峰，从供需情况来看，今年成交面积明显高于同期新批上市面积，实际土地供应也较少，供不应求态势加重。预计明年，人口基数庞大、居民购买力高而土地资源相对短缺的热点城市，由于潜在需求旺盛供应严重不足，价格上涨压力较大，而受制于供应不足和基数较高，成交量在2012年的基础上继续大幅增长的可能性不大。

多数二线城市：供需基本平衡，推盘加大有望扩大，价格平稳，经济和人口辐射力决定未来发展空间

多数二线城市供需基本平衡，规模有望扩大，价格平稳。多数二线城市市场升温较晚，下半年以来成交量震荡上行，如青岛11月达到高点，成交123万平方米，为近年来较高水平。二线代表城市与去年底相比库存量小幅增长6%，供应总体充足，价格上涨动力不及一线城市。经济和人口辐射力决定二线城市未来发展空间，预计明年二线城市供需基本均衡但规模有望扩大，同时由于其库存稳中微增，新增供应增加可能促使成交稳中有涨，价格平稳运行的可能性较大。

广大三四线城市：供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险

预计明年在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下，三四线城市价格不具备上涨动力，仍将继续盘整，部分城市存在严重供应过剩风险，值得格外关注。长远来看，尽管城镇化为全国战略，此次中央经济工作会议也提出“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”，但三四线城市很难再吸引到外来人口的进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城市最传统的经营策略，可能在经济调结构、增速下台阶的过程中遭遇巨大的挑战。

企业分化：龙头企业继续跑赢大市，集中度进一步提高，企业应顺势而为、合理布局、提供适销产品

品牌房企市场占有率不断提升，行业集中度继续提高。2009年，十家代表性企业占全国的比重为7.5%，在严厉的市场调控下，龙头企业业绩逆市增长，2010年和2011年提高到9.4%，随着今年销售回暖，1-11月占比扩大到11.6%，万科在千亿的基础上继续实现增长，保利、中海、恒大等企业也逼近千亿。品牌房企业绩快速增长将挤占中小开发商的市场空间，预计在2013年，行业低增长的背景下品牌房企的占有率将继续提升，行业集中度提高的趋势将得以延续。

布局：一二线城市业绩贡献更大且风险更小，但拿地门槛逐年上升

2010年，受调控政策影响，企业布局开始向三四线城市转移，而在2012年，一二线城市市场迅速回暖且增长幅度大，成为推动品牌房企销售业绩增长的主要动力，各大房企拿地布局随之向业绩贡献更大且风险更小的一二线城市转移，拿地资金占比呈现上升趋势。其中，龙湖地产转向最为积极，较2010年提升17个百分点，而往年专注三四线的恒大地产，也加大了一二线城市的资金投入，提升3个百分点。万科和保利一直保持着对一二线城市的高比例投入，今年更是有针对性地补充北京、上海、广州等核心城市的地块。

需要注意的是，一二线城市需求旺盛而供应相对短缺，购买力充足，但对企业的门槛较高，例如北京、上海今年总价最高的前十名地块均超过15亿元，对于多数中小企业来讲门槛过高，而二线城市土地相对充裕、成本较低，如天津、成都高价地块普遍在5-10亿元，三四线城市土地成本最低，但回报率或增值空间也有限。

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