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经济形势好于2012年 政策调控坚持从紧取向

宏观经济：“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，经济企稳向好

与上次经济下行 （2007年-2009年）的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度较小，中央政府的政策强调稳增长。今年二季度，我国GDP增速三年来首次跌破8%，三季度继续下滑至7.7%，较二季度仅下滑0.1个百分点，下行趋势明显放缓。物价方面，CPI增速在10月降至近两年来最低点1.7%，11月重返至2.0%，PMI、投资等指标也表明宏观经济基本面在三季度之后逐步好转。“十二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。

货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长

货币政策稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比2012年有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。2012年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2）和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升到11月的14.1%和15.9%，虽然仍为2007年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。在经济增速趋稳的背景下，明年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。

房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍将是新一届政府关注点

调控政策仍坚持从紧取向，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。展望2013年，房价仍将是政府关注的焦点，关系着下一届政府的举措。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府应当清楚，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。李克强曾多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用。此外，住建部姜伟新部长在十八大期间也明确表示，房地产市场调控政策现在还没想放松。预计明年调控政策仍保持从紧，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策。如果房价继续上涨，在经济增速回归到政府预期、房地产投资开工稳健、经济下行风险不大之后，政策加码的风险可能上升，这一时间点可能会在下半年。正如12月16日闭幕的中央经济工作会议精神，“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，预计限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。

总体预判：总体向好，投资增速企稳，新开工转为增长，销售增速略有提高

在宏观经济平稳增长，货币政策保持稳健，房地产调控政策继续从紧的背景下，根据“中国房地产中长期发展动态模型”，预计2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点：全年商品房销售面积为12.1亿平米，同比增长5.6%；商品房销售均价为6128元/平米，同比上涨7.8%，销售面积和均价增速均有所扩大；房地产开发投资为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；房屋新开工面积为19.7亿平米，同比增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。

需求：全年商品房销售面积增速略有提高，上下半年增速前高后低

随着宏观经济的复苏，货币政策利好的进一步释放，2013年商品房销售额将继续回升，商品房销售面积也将延续2012年的增长势头，增速略有放大。预计明年上半年商品房销售面积占比将比今年提高3个百分点，达38%，同时受基数因素影响，明年商品房销售面积增速将呈现前高后低。综合前述模型结果，预计2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%，下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。

供应：销售好转促进投资开工企稳回升，新批上市量好于今年，但幅度有限

近五年数据显示，新开工、投资等指标滞后于销售指标约1-2个季度。今年初商品房销售面积和销售额触底，同比分别下降14%和20.9%，7月累计新开工面积和开发投资额增速到达低谷（分别为下降9.8%和增长15.4%）。近几个月开工、投资等供应指标已逐步企稳回升，单月新开工面积由降转增，开发投资额增速明显加快，伴随品牌企业业绩好转，拿地力度加大，预计2013年这一趋势将延续，全国房屋新开工面积将止跌反弹，投资增速趋稳。

企业资金来源增速持续加快，也为明年开发投资扩大提供条件。2009年以来，资金与开发投资额比值持续下降，2012年11月降至1.32，该比值的下降源于开发投资额增速始终大于资金来源增速，而今年以来，企业资金增速不断提升，与投资额增速的差异越来越小，表明企业资金状况进一步好转，这为明年开发投资规模的扩大创造了条件。

需要注意的是，由于基数大和保障房贡献下降，2013年投资、开工增速不会十分突出。考虑到目前新开工和投资规模十分庞大，全国整体的去库存化仍在继续，2013年保障房的新开工计划又将下调（预计从2012年的700万套降至600万套），对投资开工的促进作用降低，2013年投资和新开工的增速不会十分突出，前述模型预测结果分别为17.1%和9.6%，处于2007年来的较低水平。

价格：货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上

货币环境的稳定和市场成交不断加温，支持房价仍维持向上态势，但由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。此外，需要注意的是，持续上涨的房价也加大了房地产调控政策在2013年升级的风险。

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