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开发商没拿到预售许可证就先“蓄客”；房地产电商热衷“办卡”，优惠承诺却难兑现。中国证券报记者近日调查发现，在各地楼市回暖的背景下，为了拉动销量，开发商使出了不少促销招术，违规卖房现象屡见不鲜。业内人士指出，购房者应提高法律和风险意识，对开发商销售的监管力度也须加大。对于新兴销售模式的界定，相关法律法规亟待完善。

蓄客频打“擦边球”

为确保销售，一些开发商在开盘前加大了“蓄客”力度，只有积累了一定客源才敢申请预售资格。然而，在这一过程中，打政策“擦边球”的现象屡屡发生。

北京南四环西红门附近某大型楼盘项目，5月推出了登记购房日起至开盘日每日减300元的活动。不过，中国证券报记者了解到，目前该楼盘正在推介的5号和6号楼并没有取得预售许可证，开发商仅仅是在“蓄客”。

“我们的项目预计在6月9日左右开盘，您现在登记的话，每天可以减300元一直到项目开盘，能省几千元。”在该楼盘的售楼处，销售人员这样劝说前来看房的购房者。据该人士介绍，除了登记减免的优惠外，楼盘还推出了“交2万抵6万”的活动。“您在开盘之前交2万就成，如果摇上号选了房就可以2万抵6万。如果没摇上就退给您。我建议您今天就先登记，之后可以参加摇号。”

中国证券报记者注意到，该楼盘目前推出的5号、6号楼共237套房源，户型为60-115平方米的薄板。在2万抵6万以及所谓的“日进斗金”优惠刺激下，已经有不少购房者提前登记。

不过从开发商拿到的预售证来看，只有前期推出的1、2号楼预售许可，而目前推出的两栋楼尚未拿到。“1、2号楼已经卖得差不多了，现在5、6号楼还没有拿到预售证，必须拿到以后才能开盘。”一位项目销售人员坦言：“因为监管部门有规定，拿到预售证后三天内必须开盘，所以我们还不能太早拿。如果6月9日开盘，要等到5日、6日去拿。否则要是早拿了，3天之内开不了盘，也要被收回。”

销售人员所说的“开不了盘”，是指在购房者不足的情况下，楼盘成交冷清，影响未来销售。事实上，当前北京楼市的成交热点主要集中在大兴、房山等郊区楼盘，由于楼盘多、体量大，再加上处于新城，郊区盘竞争格外激烈。为了保证楼盘顺利销售，一些开发商绞尽脑汁进行各式变相“揽客”和“蓄客”。

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