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楼市冰火两重天。一面是历经连续三个月高强度调控下的楼市，市场热度大幅降温，很多购房者暂缓买房脚步，另一面不得不承认房地产市场刚需仍在。

那目前的市场情况下，到底还能不能买房？在现时的北京，想买均价5万以下的房子，哪里的性价比最高？工作在中关村，希望通勤时间在一个小时以内，选购哪里的楼盘最合适？作为资深吃货、购物达人的你最该把家安在哪里？站在楼市的十字路口，很多问题困扰着迷茫的买房人。

基于此，腾讯房产联合腾讯位置服务、摩拜单车发布《北京交通等时圈选房指南》，为您带来北京全城高性价比区域推荐。与以往不同，此次报告，基于“好位置、低总价、好配套”买房人选房时最看重的三大因素，结合位置大数据进行计算，并引入“公共交通便利性”“生活便利性”“性价比指数”、“交通等时圈”等概念，旨在通过位置大数据+房价大数据联合挖掘分析，找出最适合您的高性价比居所。

>>点击查看报告全文<<

【Part One 京城住宅小区分布及特点概况】

北京五六环之间住宅小区数量最多

想要了解北京全城高性价比区域，首先就需要了解下京城整体住宅小区分布情况。腾讯位置大数据显示，分布在五环内的住宅小区数量占40%，五环到六环之间的占到35.2%。五环到六环的区域，占地面积大，分布着回龙观、天通苑、通州等著名的居住区，有大量的楼盘可供购房者选择。

而此前腾讯房产相关调查显示，购房者选房时最看重的因素中，位列前三的为好位置、低总价和好配套。

基于这些“过来人”的经验，我们将“好位置”定义为楼盘的公共交通便利，“好配套”定义为购物、餐饮、医院、学校等生活设施的配备齐全。由于不同的购房者心仪的房屋面积不同，我们无法根据总价来判断，因此我们选用房屋成交的均价来代替“低总价”。综合以上信息，运用腾讯位置大数据信息为您找一找符合这些条件的居住区域都在哪里。

“好位置”区域推荐：四环内小区公共交通便利性普遍较好，五环外仅回龙观通州等地区公共交通便捷

公交地铁是城市人群重要的出行方式，一个区域的公共交通便利性可以用这个区域周边地铁站和公交站的数量衡量。通过计算小区周边1公里半径范围内的地铁站和公交站数量可以发现，想住公共交通好的小区，选四环以内的肯定没错。

当考虑五环以外的小区时，就需要慎重了。五环以外的地区，公共交通便利性较好的区域只在地铁沿线，且呈现聚集性分布，只有部分居住区的公共交通便利性较好，如昌平和顺义的城区、回龙观、西小口、天通苑至立水桥等。

注：交通便利程度数据使用小区周边1公里半径范围内的地铁站、公交站的数量标准化并加权后得出。公共交通便利程度=地铁便利程度×0.7+公交便利程度× 0.3。

“低总价”区域推荐：北部均价高于南部，良乡怀柔密云尚有低于4万的小区

计算每平方公里范围内小区均价的平均值可以发现：

北京均价在10万以上的小区主要分布在二环内，并向海淀区的中关村、万柳、五棵松方向延伸，这一分布特点可能是受优质学区的影响；

北部的价格明显高于南部，北五环周边的均价，比南四环附近的许多地区还要高；

六环内，回龙观、天通苑、通州区、亦庄、黄村等热门居住区域的均价已经达到4万~6万区间，只有房山良乡、怀柔城区、密云城区延庆城区还有不少均价低于4万的区域。

说明：1. 小区均价数据包括二手房和新盘的房屋均价；2. 图中色块显示的是每平方公里范围内的小区均价的平均值；3. 二手房均价数据来自云房数据研究中心，为2017年4月的二手房小区均价；4. 新盘数据来自腾讯房产频道，截至到5月底在售和待售的新楼盘，不包括商住楼盘；

“好配套”区域推荐：五环内东部生活便利性优于西部

根据腾讯房产的调查，购房者关注的配套设施包括学校、超市、医院等。根据这个结果，我们计算出小区周边一公里范围内的各类配套设施数据并进行加权，得出这个小区周边的生活便利性。可以发现，五环内的生活便利整体较好，但东部的生活便利性要好于西部。五环外通州、天通苑、回龙观、昌平、黄村等卫星城也有较好的生活便利性。

注：生活便利性数据使用小区周边1公里半径范围内的学校（中学、小学、幼儿园）和超市、便利店、医院、商场、银行、餐厅、休闲场所的数量标准化并加权后得出，权重同腾讯房产调查数据。

【Part Two 北京全城高性价比区域综合推荐】

1不同价格区间的高性价比区域推荐

均价5万以下：昌平城区、良乡、顺义城区及黄村亦庄版块物美价优

均价在5万以下小区基本都分布在五环外，其中性价比TOP10的地方包括：

排名前二的平谷、密云地区目前都不通地铁，但价格优势明显，特别适合对价格敏感但不在意通勤时间的购房者。而通往平谷城区的地铁也已经在规划当中，相信平谷地区的房价还有很大的上升空间。

TOP10以外的区域如亦庄、天通苑、顺义城区、怀柔城区、马驹桥等也有有不错的性价比。

说明：1. 楼盘均价包括二手房和新盘的房屋均价；2. 二手房均价数据来自云房数据研究中心，为2017年4月的二手房小区均价；3. 新盘数据来自腾讯房产频道；

均价5~10万：五环内高性价比的小区主要集中在东南三环

五环内均价在5~10万间的小区，性价比高的区域集中在东三环、南三环，性价比TOP10的区域是：

其他如双榆树、亚运村、望京、国贸、七里庄、丽泽桥、广安门、丰台科技园也是五环内这个价格区间性价比较好的区域。

说明：1. 小区均价数据包括二手房和新盘的房屋均价；2. 图中色块显示的是每平方公里范围内的小区均价的平均值；3. 二手房均价数据来自云房数据研究中心，为2017年4月的二手房小区均价；4. 新盘数据来自腾讯房产频道，截至到5月底在售和待售的新楼盘，不包括商住楼盘；

均价5~10万：五环外通州、回龙观、高米店高性价比小区聚集均价

五环外性价比TOP10的区域包括：

此外，常营、苹果园、角门、双井也是五环外性价比较高的区域。

均价>10万：崇文门、官园、建国门等地贵得有理

均价大于10万的版块中性价比TOP10的区域：

这些地方无论是交通条件还是设施配备都非常好，可以说是“贵有贵的道理”。

2不同配套设施的高性价比区域推荐

教育资源：各居住区域幼儿园及中小学资源配备均衡

通过计算小区周边1公里范围内的教育资源数量（包括幼儿园、小学和中学）可以看出，在小区周边都多少会有一些教育资源。如果不考虑优质学区房的话，适龄儿童基本都可以实现就近入学。

注：周边中小学数量使用小区周边1公里半径范围内的教育资源数量标准化后得出，小区周边各种教育资源包括幼儿园、小学、中学。

购物：不同区域购物便利性差异不大，版块内部仍存在差异

计算小区周边1公里范围内的购物场所数量（包括综合商场、超市和农贸市场），发现购物便利性较好的区域分布较为均衡，没有出现某一区域特别集中的情况。因此，不论选择哪里的的小区，都有购物场所集中的地方。除此之外，腾讯位置服务还能评价更小范围的购物便利性。以居住小区比较集中的回龙观地区为例，回龙观东西大街北边的小区购物便利性更好，临近回龙观东大街和霍营地铁站的小区购物便利性也不错。如果对购物设施比较在意，可以选择这些便利性较高的小区。

注：购物便利程度数据使用小区周边1公里半径范围内的购物场所数量标准化后得出，购物场所包括综合商场、超市和农贸市场。

医疗：医疗配套较好的小区主要分布在五环内

与教育资源相比，医疗资源的分布相对不均衡，对比北京市三级及以上医院的分布可以发现，这些医院主要分布在五环内。而周边医疗设施较多的小区则多集中在这些医院的周边。对医疗资源特别看重的购房者可以考虑以下区域的小区：团结湖、东单、惠新西街南口至芍药居、东单、劲松、西钓鱼台至公主坟、五棵松等区域。

注：医疗资源数据使用小区周边1公里半径范围内医疗资源的数量标准化后得出，医疗资源包括各级医院、社区诊所、药店等医疗机构。三级以上医院的数据来自北京市挂号网站的公开数据。

餐饮：国贸望京北新桥等区域的小区是吃货天堂

小区周边都有不少大大小小的饭店，然而周边餐饮设施特别多的小区主要分布在北京中部及东部的区域。其中三里屯至国贸一带、西单、东单、望京，以及北新桥至南锣鼓巷区域的小区周边餐饮设施尤其多，这些地方真可以称之为吃货天堂，钟情于美食的购房者一定不要错过这些地区。而北京西边的海淀区只有中关村、五道口一带的小区周边有较多的餐饮设施。

注：购物便利程度数据使用小区周边1公里半径范围内的餐饮数量标准化后得出。

【Part Three 基于交通等时圈的高性价比区域推荐】

买哪里的房子更划算？结合交通等时圈推荐高性价比区域

考虑了公共交通、配套设施、房屋均价因素，优质区域这么多，究竟应该如何综合考虑，选出最合适的购房区域？我们基于小区周边POI数据和房屋均价计算出“性价比指数”，并利用腾讯位置大数据丰富的历史路况数据，结合路线规划能力，引入“交通等时圈”，丰富购房决策模型，为购房者提供更精准的购房推荐。我们将以北京五大工作聚集区——中关村、西二旗、国贸、金融街和望京为例，结合交通等时圈数据来推荐高性价比区域。

1性价比指数

性价比指数：根据小区周边设施数量和成交均价综合计算

人们在购房时，大都希望选购小区的交通便利性和生活便利性足够好，且价格合理，根据这样的原则，我们计算出了北京市每平方公里范围内小区的“性价比指数”，红色区域就是性价比指数在前10%的区域；

可以看出，由于五环外的地区如昌平城区、通州、良乡甚至是怀柔等地，低价格优势明显，性价比指数都很高。但是这些地区距离市中心远，从通勤角度考虑并不一定会是购房的最佳选择；

五环内的区域，如中关村、亚运村、东南三环周边也有较高的性价比，这些区域也许才更符合购房者的预期；

因此，我们将把性价比指数按照不同的价格区间来呈现，并结合交通等时圈数据，来对性价比数据进行解读。

注：性价比指数=（公共交通便利程度×0.5+生活便利程度×0.5）/ 成交均价

2不同交通工具的交通等时圈

交通等时圈：多种交通工具的等时圈反映地区交通便利程度

交通等时圈是指以某地作为中心，即行程的起点，在不同的出行时间、利用不同的出行方式，在一定时间内能够到达的范围。它反映了该地区的交通便利程度。腾讯位置大数据基于路线规划能力和历史路况数据，可以生成驾车、公交地铁、步行、骑行等多种交通方式的交通等时圈。在晚高峰时间以中关村为中心的驾车可达圈清楚地展示了中关村地区在晚高峰时段的交通便利程度；

随着共享单车的发展，骑行也成为了时下一种常见的出行方式。在这种出行模式中，骑行较好地解决了出行路上“最后一公里”，因此我们在公交等时圈中加入了骑行这种交通方式，生成了新型的公交等时可达圈；

骑行等时圈则根据五个工作区范围内，若干出发行程密集区域的摩拜骑行订单信息生成，这可以让我们了解到该地区出发的骑行出行的真实活动范围。

3北京五大工作区高性价比区域推荐

中关村交通等时圈

从驾车等时圈可以看出，城市环路及京藏高速、京新高速、京承高速等给中关村地区带来了较大的便利，使得驾车的1小时等时圈可以向北延伸到昌平城区、顺义等地。

当使用公共交通工具时，共享单车和公交地铁的的组合使用使得公交的半小时可达范围和驾车的范围相差不大，并且在一个半小时内也能够到达北六环甚至更远的区域。

从摩拜骑行等时圈来看，半个小时内可以到达的区域，北至上地、南至花园桥、东至马甸桥，向西仅到达了五环内。

注：驾车等时可达圈是根据周五18点平均历史路况数据进行等时圈计算得出；骑行等时圈根据选取的10个工作日中所有在中关村密集出发区域的订单生成；

工作在中关村：均价5万以下版块北部西南部优势明显

均价在5万以下的地区距离中关村的车程大多在一个小时以上，北部的昌平县城、天通苑都是不错的选择。

工作在中关村：均价5万以上首选中关村周边及东南三环

均价5~10万的版块，距离最近的海淀黄庄、双榆树和知春路是工作在中关村人的最佳选择，其次向东的和平里、亚运村，西南四环内的丽泽桥都是优质版块，而回龙观、望京等地到中关村的通勤时间都要在一个小时左右；

均价大于10万的版块中，工作在中关村更适宜购买的是官园、宣武门、中关村这些区域的住宅。相比之下，崇文门、建国门、灯市口、广渠门，这些地方不论是公交车还是驾车都需要60分钟左右甚至更远；

西二旗交通等时圈

在晚高峰时段从西二旗驾车出发，如果是向南走30分钟可能才刚过北五环，京藏、京新、京张高速及省道使得西二环的驾车1小时等时圈向北延伸到昌平与延庆；

若选择公交、地铁配合骑行，60分钟内从西二旗向北可到达北部新区、回龙观等地，向南可到达东北三环；

根据摩拜骑行等时圈可以看出，若选择骑行方式通勤，15分钟内就可达北部新区和上地，30分钟就能到回龙观和霍营。

注：驾车等时可达圈是根据周五18点平均历史路况数据进行等时圈计算得出；骑行等时圈根据选取的10个工作日中所有在西二旗密集出发区域的订单生成；

工作在西二旗：均价5万以下版块推荐昌平城区和天通苑

在西二旗工作，考虑到通勤时间，均价在5万以下的版块中，工作在西二旗最适宜购买的是沙河、昌平县城、天通苑区域，如果主要靠驾车通勤的话，通州、古城也是不错的选择。

工作在西二旗：均价5万以上可优先考虑西北部

均价5~10万的版块，距离较近的回龙观是工作在西二旗的最佳选择，霍营、知春路、海淀黄庄地区也是优质版块且通勤时间在一小时以内；立水桥、望京、亚运村、惠新西街等地到西二旗的通勤时间都要在一个小时以上。

10万以上的区域最适合购买中关村、官园、宣武门地区的楼盘。其他地区如崇文门虽然优质，但距离西二旗地区不论是公交还是驾车的通勤时间都较长。

国贸交通等时圈

驾车从国贸出发，半小时车程的范围向东方向路况明显较差，只能到达四惠桥东，一小时车程借助高速以及环路，覆盖了五环以内的绝大部分区域，且沿京藏、京承、京哈、京沪、京台等高速向外延伸，北至顺义，南至大兴。

若选择公交、地铁配合骑行，30分钟可到达的范围比驾车还要广；

根据摩拜骑行等时圈可以看出，若选择骑行方式通勤，30分钟内在晚高峰时段向东的方向同样比开车走得还要远，可以到达东五环高碑店附近。

工作在国贸：均价5万以下版块首选通州

在国贸区域工作的人，均价5万以下的区域，首选东部通州区的草房、九棵树和梨园，但有趣的是，在这些地方如果是住在地铁站附近的话，公共交通的通勤时间比驾车还要短。通勤时间在一个半小时以内的回龙观、天通苑、西二旗、良乡、古城、昌平县城也可以考虑。

工作在国贸：均价5万以上推荐东南三环与二环沿线区域

均价5~10万的版块，对于在国贸工作的人来说有非常大的选择空间，东三环团结湖至成寿寺、四惠东的大片区域通勤时间都在30分钟以内，其次立水桥、亚运村、和平里、望京、南三环等地也是不错的选择，而回龙观、霍营等地到国贸的通勤时间则较远；

均价大于10万的版块中，在国贸区域工作的人，更适合购买在东部的优质版块，如崇文门、建国门、宣武门、广渠门、灯市口等地，偏西的宣武门、官园、中关村虽然通勤时间稍长，但也是不错的选择。

金融街交通等时圈

以驾车通勤为例，半小时车程向北可接近北五环上清桥附近，向南可达南三环玉泉营桥南，西可达石景山衙门口附近，向东只能到达东二环及建国门外大街一带；

若选择公交、地铁配合骑行，60分钟内在向东方向上可以到达东五环甚至更远的范围；

从摩拜骑行等时圈可以看到，若选择骑行方式通勤，半小时基本可从金融街到达西、北三环，东、南二环。

注：驾车等时可达圈是根据周五18点平均历史路况数据进行等时圈计算得出；骑行等时圈根据选取的10个工作日中所有在金融街密集出发区域的订单生成；

工作在金融街：均价5万以下首选石景山八角

在金融街工作，想要买均价5万以下的房子，首选石景山的八角；如果可以接受通勤时间略长，北部的昌平县城，东部的九棵树、梨园， 南部的黄村、亦庄等地也是性价比较高的区域。

工作在金融街：均价5万以上高性价比区域选择众多

均价5-10万价位的区域，高性价比板块可选众多，东三环、南三环，甚至较远的回龙观、天通苑等区域都值得考虑；

均价大于10万的版块，推荐宣武门和官园区域的小区，其他区域像建国门、中关村、灯市口也是不错的选择。

望京交通等时圈

以驾车通勤为例，望京半小时车程北可达北七家，向东和东北可达首都机场、京平高速近六环，东南及南部可达东坝、姚家园、东二环附近，西南、西部方向可到安定门、奥森等区域；

使用公交、地铁加骑行的方式，60分钟内向北可以到达顺义城区、天通苑，向南可到达南三环；

从摩拜骑行等时圈可以看到，若选择骑行方式通勤，15分钟等时圈基本可覆盖整个望京区域。

工作在望京：均价5万以下首选天通苑、顺义城和花梨坎

对于在望京工作的人来说，天通苑、顺义城、花梨坎是5万以下最优质的选择，通勤时间更远一点的草房、梨园、回龙观、八角、良乡、昌平县城、沙河、密云城区也值得考虑。

工作在望京：均价5万以上首推望京

5-10万的价位区间中，本区域望京就是性价比较高、通勤时间较短的优质选择，其他区域如东三环北三环地区也是不错的选择；

大于10万的区间，和平里、安定门、交道口区域性价比又高，通勤时间又比较合适。而中关村、崇文门、宣武门、官园等区域通勤时间则较长，应当慎重考虑。

【报告说明】

数据来源

– 本报告使用POI数据及公交、驾车交通等时圈数据来自腾讯位置服务大数据；

– 骑行等时圈数据来自摩拜单车；

– 二手房均价数据来自云房数据研究中心，为2017年4月的二手房小区均价；新盘房屋均价数据来自腾讯房产频道，为截至到5月底在售和待售的新楼盘，不包括商住楼盘；

概念定义

– 交通便利性： 该区域小区周边1公里半径范围内公交、地铁站点的数量加权之和，其中地铁站权重70%，公交站权重30%；

– 生活便利性： 该区域小区周边1公里半径范围内教育、医疗、购物等设施的数量加权之和；

– 性价比指数： 由该区域交通便利性、生活便利性和房屋均价进行综合计算得出，其中交通和生活便利性权重各占50%；

– 交通等时圈： 使用出行耗时绘制的区域范围，指从城市某一点出发，使用交通工具在一个时间段内可以到达的范围；

声明

– 本报告选取的影响购房决策的因素有限，未包含政策因素，且受选取的样本情况及数量影响，报告中所有结论仅供参考，不作为投资依据；

报告版权

– 报告版权归腾讯位置服务、腾讯房产、摩拜单车联合所有，任何中文转载或引用，需注明报告来源，同时不得删减或改写报告内容。国外机构如需转载引用，请提前联系以获取授权。

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