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今天的主角还是规划君那个倒霉的朋友。

我的朋友有个梦想，想在北京买套自己的房子。本来他在北京有购房资格，而且是首套房，首付比例只有35%。可是突如其来的317限购政策使他陷入了窘境，由于他在老家有过贷款记录，首付比例被迫提高到了60%。

这还不是最可怕的，北京3月22日又突然宣布“非京籍购房由原来的连续5年改为连续60个月”，就这样，我的朋友被剥夺了购房资格。

他“被迫”违约了。

其实我的朋友已经想开了，政策不让买就不买吧。可是事情并没有这么简单，违约是有代价的。买房合同已经签了，他付给卖方的20万定金，付给中介的13万中介费都有可能要打水漂了。

我这个朋友不是个案。

根据中原地产研究机构的“摸底统计”，房产新政发布前后，北京属于新政执行范围内的二手房总量约1万套，其中首付比例由首套提高至二套的购房量约1000到2000套，凑不到首付而选择弃房的约有几百套。

被迫弃房而导致的违约，到底应该由谁来承担责任呢？在规划君看来，这是国家层面上的政策变动，应该属于不可抗力，毕竟不是买房者主观行为导致的，所以不应该由买房者承担。

可是，卖方和中介却各持一词：

卖方说：你耽误了我的时间。这前前后后耽误的1个多月，如果不卖给你的话，我早卖给别人了。

中介说：我的任务是帮你找到合适的房子，只要购房合同签了，我就有权利收取中介费。

为此，规划君查询了相关的规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，是这样规定的：（法条很绕口，可以直接看后面的白话解释）

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

简单说就是：如果违约的原因和买卖双方都没有关系，那定金应该悉数退回。

另外也有法律界人士表示，若双方均无过错，可以解除合同，限购政策应属于不可抗力。

可惜卖方和中介并不这么想，谁都认为自己有理，而且最关键的是，合同里有一条这样的规定：“如果遇到不可抗力，导致合同无法执行的话，由买卖双方协商解决。”

协商意味着无法可依，收到钱的卖方和中介自然不担心，可对买方就十分不利了。

这个事情到现在还在讨论中，我的朋友也很无奈，他说如果卖方和中介执意不退钱的话，不排除对簿公堂的可能。

后续买房要注意：

今天写这个案例，不是为了给我这个朋友伤口上撒盐（虽然他看到后心会很疼），而是给大家提个醒，现在房产政策变动很频繁，即使赶在政策发布之前签了合同也没用，因为政策都是以网签时间为准。

所以如果你打算近期买房的话，一定要在合同里写清楚下面这两个事项：

（1）定义清楚什么是不可抗力。如果有可能，把房产政策变动列为不可抗力，并专门在合同里列出。

（2）约定定金规则。比如如果遇到不可抗力，定金和中介费需全额返还给买方。

最后，规划君再啰嗦一句，一定要认真研究合同，不要等出事了再去打官司，因为规划君有朋友打过官司，亲眼所见，那种感觉真的不好受。

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