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与新建住宅相比，二手住宅由于不受预售证审批和集中备案的影响，二手住宅价格的变化似乎更能反映当前市场的真实状况。从国家统计局发布数据来看，一、二线热点城市的二手住宅价格指数环比持续上涨，二手住宅价格涨幅普遍超过新建商品住宅价格。这也正说明当前热点城市的购房需求热度并未退烧，只是由无房可买的新房市场纷纷涌入二手房市场而已。我们将通过20个重点城市二手房成交变化，一窥当前市场状况，以及未来的走势变化。

2月交易量环比下跌8%，已连续6个月下滑且为近24个月最低

新房市场在政策调控与供应不济的双重影响下，成交量持续下滑，二手房市场基本与新房走势同步。从CRIC监测的20个城市成交量来看，2月共成交630万平方米，环比下跌8%，延续去年9月份以来逐月下滑态势，较去年同样受春接影响的2月份还下滑16%，交易量达到了过去24个月的最低。整体而言，受热点城市政策不断加码影响，未来二手住宅交易量仍有下滑空间。

青岛、南昌、杭州等二手住宅量价齐升，倒逼政策调控未雨绸缪

如前所述，在当前购房者预期没有根本转变的情况下，新房市场的无房可售直接造成而部分城市二手房成交走势显著分化。

一，一线和热点二线城市成交量同、环比均有不同程度下跌，但价格仍环比上涨。其中上海同比跌幅近7成，单月成交仅71万平方米，市场交易量降至近2年新低。二线城市中，南京、郑州也有相同趋势，南京2月份成交量同比下跌近4成，但价格涨幅达到30%。

二，杭州、南昌、青岛、厦门等城市依然量价齐升。例如青岛成交量同比涨幅达到224%，二手住宅价格同比也上涨11%。值得注意的是，杭州、南昌、青岛均在3月出台调控政策，与二手房市场量价齐升不无关系，也从侧面佐证了政策出台的必要性和前瞻性。

三、部分三线城市表现突出，常熟、东莞2月份成交量环比分别上涨64%和98%，涨幅位居前两位。

市场回归刚需，90平以下产品为成交主力且比重逐月上升

在限购、限贷强力抑制改善需求之后，二手房市场重新聚集刚需购房群体，成为90平方米以下小户型成交的集中地。以北京、上海、深圳为例，2月份90平方以下成交占比均高于40%，上海则较1月份增长6个百分点，占比近6成。而豪宅产品占比逐月下滑，上海2月份占比不足10%，深圳则下滑2个百分点。

由此来看，二手房客源仍以首置需求为主。一方面是不断攀升房价倒逼首置需求转向购买小户型低总价的户型；其次，热点城市重点学校附近基本无新房供应，吸引大批学区房的投资的客户去购买二手住宅，尤其是在行业调整阶段，学区房抗波动性更强。

政策升级不敌预期难改，二手房市场“量跌价涨”的周期将更长

越来越多的热点二线城市加入到调控升级的队列中，例如南昌、杭州、南京等纷纷在3月升级调控，而青岛、长沙也在2017年祭出限购、限贷政策，甚至部分三线城市也开始调控，例如滁州、东莞等。与新房市场同步，二手房在政策调控下持续走弱，市场观望情绪浓郁。

考虑到当前政策环境偏紧，尤其是房贷政策面临转向，一、二手住宅市场成交量也将保持在低位，或将持续到二季度末。另外，由于热点城市新房供应不济，部分城市更是“一房难求”，部分新盘去化率达到70%以上，直接造成市场持续火热，倒逼需求涌入二手房市场，相较之下，二房市场受到冲击将更小一些，价格坚挺的周期可能将更长一些。

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