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上周五（3月17日），北京出台最新限购令，宣布“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%。而新政中的住房，指的是住宅！不包括“商住房”伪概念，认房产、认贷款记录时，只认住宅！

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还珠格格翻拍，天龙八部也翻拍。时至今日，神雕侠侣更是被翻拍了无数版本，各有千秋。而随着经典节目被重温，似乎总会出现一两个被捧的大红大紫的明星。楼市调控亦仿佛影视剧一般，每当买卖双方掀起楼市热潮之时，“调控”便会如期出现，十年光阴，究竟对地产行业造成了怎样的变化？

十年调控回顾

2005年，国务院发文指出房地产业存在的问题，包括部分地区投资性购房大量增加、住房供应结构不合理等。从那时起，调控房价成为了经年的话题。国务院首先在当年推出“国八条”，以调节市场秩序的手段控制当时房价的任性上涨。在此之前，中国人民银行已通过调高房贷利率，并期望透过提高贷款成本来遏制购房需求。

翌年，“国六条”出台，加大调控力度之余，亦对房地产统计和信息披露制度定下目标，指明要增加房地产市场信息透明度，其后，调控政策依然一浪接一浪，包括2007年的《物权法》与9.27政策等。

然而，“你调你的，我涨我的”，房价径自一路高歌猛进，直至2008年由于经济大环境不振出现了房价猛然下跌。不过，楼市翻身之快也是令人叹为观止。由2008年开始，历时7个月至翌年2月，其后楼市恢复上涨之势。人们谈论楼市时，喜用“黄金十年”来形容2003年至2013年这段时间，纵然房价经理几轮调控，但走势整体向好，甚至带动全国建筑业一片铮铮向荣。

时至今日，相对于2016年“930”连夜出台调控措施，本轮调控尽管范围更广，但很显然绝不是地方上的“自选动作”，高层抑制房价上涨的意图非常明显。情理之中意料之外，其实“317”新政之前，限制购房资格的大招已经用到极限，提高首付比例这个方法，对楼市的短期效应显著，从长期看，存在一定得局限性。

从最近房地产市场的表现看，很多地方可谓极度疯狂。特别是热炒京津冀概念，让房价进入前所未有的癫狂状态。环北京的一些城市，武清、固安，燕郊更是一房难求，楼市几乎一天一个价，根本无法用常理去解释。市场上种种还会大涨传言引发恐慌，在这种情况下，政策层面进行疏导和表态，是必要的，也是为一些热炒的地区回归理性的关键举措。

本次政策调控，看似首付只增加到了60%，之前被认定为首套的首付是35%，但是注意了，北京是执行普通住宅标准非常严格的城市，五环内最高限价是468万，五环外更低，以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600~800万计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低，但除了公房外，如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。

也就是说，绝大部分卖一买一的需求，之前算是首套，现在最多只能贷款186万，如果你想贷款多，只能选择首付80%，而且需要承担非普通住宅的大量税费。

所以这一条对于北京占比50%甚至更高的改善需求来说，基本就是去掉了所有杠杆。

购买者违约退单，新政出台仍需观望

楼市调控实施后，北京市西城区一家房产中介的店长老李很着急。“新政实施后，我们本月有意向签约的客户，有30%都表示出退单或违约的意向，理由大都是因为首付款太高，无力支付。”

他表示，北京市其他地区应该和他这里情况差不多，特别是交易持续火热的朝青板块，因为新政导致的违约情况更加严重。而该门店的销售人员也向记者表示，因为新政调控，许多购房者取消了原本的购房打算，不惜支付违约金，也要再观望观望。

而当记者来到位于石景山一家房产中介门店时，却感到店内非常冷清，据该机构负责拓客的工作人员称，受“317”新政影响，近两日前来问询客户大增，原本店内的二三十个工作人员已经全部外出带客户看房。

“政策一出来，客户都疯了！记住一句话，本地看有无记录，外地看有无贷款。“该工作人员同时表示： “本次调控政策还在相继出台，因此还要根据项目类别，结合客户实际，具体问题具体分析。”

据工作人员称，新政出台后，卖房人表现冷静，普遍呈观望状态，受影响最大的是在近期决定入手的购房者。就以石景山为代表的内城二手房“大本营”而言，“不少人在家乡或外地有过贷款购房记录，但如今想要在北京买第一套房，也只能算‘二套’。因此，贷款要按第二套的规矩来走，也就是在首付上付更多的钱。”

不过，多名房产工作人员也向记者透露，本次楼市调控可能会在短时间内让房价略微下滑，但是跌幅不会很大，过段时间还会回升，不如趁现在果断入手，先行占位。

北京调控新政显示了有关部门遏制热点城市房价过快上涨的决心。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在目前的政策力度下，预计非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟释放，春节后不断回升的楼市交易量从3月中旬开始将再次明显回落。有业内人士表示，新政出来以后，大家不用盲目着急，因为历次调控政策的出台都是抑制房价过快上涨的，没听说哪个政策是明摆着让房价下跌的。

而关于银行贷款方面，多名房产中介经纪人表示，3月份的最后十几天不会再新批个人按揭贷款。记者向多家商业银行咨询个人住房按揭贷款的情况，得到的回复大多是：北京市的房地产调控新政刚落地，具体到银行执行层面还需等待总行的统一口径。

政策划红线，仍需反思

多年来，北京城区经过无数次的政策调控，无论当时多么热议纷纷，结果却仍然是房价一路上涨。新政出台，后续房地产市场总体形势将趋于稳定。多个城市上调对外来人口社保缴纳年限的要求、推出“认房又认贷”政策，使得这些城市稳定房价的基础更加扎实。预计上半年房价环比涨幅不会太大，房地产市场总体会保持在平稳运行的区间中。

预计，调控政策执行力度可能还会进一步加大，市场不应低估有关部门抑制资产泡沫的决心。从当前形势来看，保持合理的价格弹性是首要任务。

这次加强版的限购限贷政策，其实是给市场释放明确信号，也是给划红线，我们在明确表明支持态度的同时，也要对现有政策保持一些反思。很多城市为了完成“房价环比不增长”的任务，无所不用其极，限制高价楼盘上市，这样做很可能造成人为的“短缺恐慌”，导致一房难求。而开发商也会通过各种方式避开限价：或延迟开盘，或加价卖房等。

要确保房地产行业在大环境下的平稳发展，避免出现非理性的大幅价格波动最为关键。就特定区域的房价变动而言，其长期影响因素是经济基本面和人口净流入，短期因素是货币流动性和政策约束，消费者预期则始终贯穿其中。

因此，房地产调控需要在供需两端共同发力，在良性的大环境下利用政策框架引导预期，防止房地产行业由于金融属性过强而进入金融市场标的物的价格变动逻辑体系，从而透支未来发展空间。

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