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对于大公司来说，可以凭借本身雄厚的资金实力，靠持有项目的物业增值以及租金收入获取开发收益。但对于那些中小型地产商，尤其是依赖信托融资的地产商来说，自持物业的模式显然不具备借鉴意义。

近日有媒体报道称，北京一处名为“嘉悦广场”的综合体楼盘销售人员暗示消费者可以“商改住”。

日前，《每日经济新闻》记者以购房者的身份来到此项目进行调查了解。

项目被曝可“商改住”

据《北京晚报》此前报道，嘉悦广场销售人员对外暗示可以“商改住”。当时楼盘销售人员曾称，楼盘最小的那种50平方米一套的房里面，其实都是有独立上下水的，可以改成卫生间。

早在2011年，北京市住建委等五部门曾联合发文，规定“从2011年6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺，将无法办理房产证。”

对于上述报道所指的商改住现象，销售人员给出了这样的解释，“管道应该是有的，洗手间是在外面。”这位销售人员表示，目前该项目暂无天然气入户，“不过吃饭也方便，如果买两间的话，打成隔断，也好设计”。对于居室内有无上下水，上述销售人员言辞含糊。

一位业主表示，买房时销售人员说有上下水，但销售员又表示没见到施工图前不能确认，“到底是办公用房还是普通公寓，对我们来说，是一个谜，如果真不能住，我只有再去租房了”。

一位业内人士表示，其实嘉悦广场是否是商改住并不重要，商改住只是销售的一种噱头。

北京当地的一位规划部门工作人员表示，规划部分先是审批，开发商按照审批的内容进行建设，审批的过程中已有明确的标注，建设完毕后，规划部门会进行规划验收，验收后改变住宅结构是不合法的，“申请成商业后变更成住宅是不可能的。”

“这种模棱两可的销售模式，其实是忽悠一些被限购的刚需者尽快出手。”北京美联物业高级经理张磊表示，如果每套房内确实都有独立上下水，那么涉嫌违反了‘商改住禁令’。开发商这样做是把违规的风险转嫁给了购房人，一旦购房人增建卫生间、改变了原有设计或结构，改造者或需承担违规责任。

不仅如此，商改住项目的居住成本过高，也让不少业主担忧。在该项目售楼处，《每日经济新闻》记者看到一份《嘉悦中心物业服务费标准》，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体如下：1到6号办公楼4.5元/建筑平方米/月，A、B办公楼12元/建筑平方米/月，而商业部分的物业费高达16元/建筑平方米/月。此外，水电费也高于民电、民水的标准，商业用水6.21元/吨，办公用水5.8元/吨(最终以北京市自来水集团的收费标准执行)。用电标准则为：商业办公实行峰谷制，每度电在0.4到1.2元之间(最终以北京市电力公司的收费标准执行)。

“即使能居住，这个生活成本也太高昂，除了交通还可以，别的配套设施都不具备。所以我还是选择出租。”一位购房者表示。

链家地产市场研究部张絮表示，商改住项目目前最大的优势就是不受住宅限购的影响，因此也受到一些购房者的欢迎。实际上这类项目也存在较大的风险，北京市建委也早已颁发了商改住的禁令。一方面，这类项目通常都是商水商电，给购房者承诺的民水民电并不是都能实现，居住成本较高；另一方面，虽然总价较低，但产权只有40年，比住宅要少30年。

信托募资投向盛玺置业股权

“如果只是大平层的办公用房，估计销售率会下降30%~40%。不打‘商改住’的噱头，估计没有那么火爆。”对于嘉悦广场试图改商为住的原因，北京一位业内人士做出上述分析。某机构统计数据显示，截至10月19日，嘉悦广场共签约734套，签约面积为4.26万平方米，成交均价20114元/平方米。

2010年，华能信托发行“华能信托·普惠6号”投资计划，截至2011年第一季度末，共募集资金7.5亿元，用于投资北京昊坤嘉业房地产开发有限公司及北京盛玺置业有限公司股权，期限为24个月。其中，盛玺置业旗下西红门项目即嘉悦广场项目。2012年9月，西澳地产、盛玺置业母公司春光地产行使优先权，受让了华能信托所持全部股权，信托资金完全退出，华能信托撤销了全部管理措施，并将股权回转给两公司。

7月21日，嘉悦广场1、2号楼开盘销售；10月3日，3号楼开盘。因为两次开盘日期与上述信托到期日接近，外界猜测“商改住”销量策略可能与此相关。

《每日经济新闻》记者试图联系春光集团营销策划中心总经理张培，前台工作人员以“张总出差中，不方便透露手机号码”为由拒绝了采访。随后，记者试图邮件采访春光集团及其项目公司北京盛玺置业公司，截至记者发稿，尚未收到对方的回复。

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