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2018年新年伊始，印力联合大股东万科收购凯德20个购物中心，拿下商业地产领域的并购大单，搅动了商业地产的一池春水。

与此同时，历时一年，印力与万科的商业资源整合已阶段性收官，万科印力的商业管理面积因此达到1000万平方米，国内仅次于万达。

同样在2017年，其他开发商旗下的商业运营平台也在爆发。华润置地、龙湖集团、保利地产、中海地产等纷纷将商业运营提到了更重要的位置。

作为开发商转型运营的第一关，商业地产举足轻重。未来谁将在商业地产中胜出？衡量商业运营能力的指标是什么？

“与传统开发模式不同，商业地产的价值应该是以租金收入来衡量，而不是物业可以卖多少钱一平米。”印力董事长丁力业认为。

据21世纪经济报道了解，包括印力在内，目前很多商业运营平台均已提出了自己的规模和租金收入目标，50亿是一个门槛，而百亿将成为他们制胜的争夺点。

万科印力商业整合

成立于2003年4月的印力，前身为深国投商置，作为一家专注于商业运营的公司，在过去多年里经历华润、黑石等多个股东轮换，直到万科入主，才终于找到了未来明确的方向。

尽管股东变换频繁，但印力团队始终聚焦商业运营，致力于城市配套服务商转型的万科最终将其招致麾下。

2016年10月底，万科联合招行等收购印力96.55%股权并成为大股东，印力被定位为万科的商业运营平台。

去年5月，万科成立两只商业地产投资基金用于收购旗下的42个商业项目，并打包交给印力统一运营管理。

21世纪经济报道获悉，在万科董事会主席郁亮亲自过问、执行副总裁张旭主导下，截至去年底，这些项目的移交已基本处理完毕。

在印力看来，万科旗下已有社区商业、购物中心、写字楼等多个商业地产项目，这些资源与印力将产生巨大的协同效应。

印力集团高级副总裁付凯表示，在市场化原则下，未来万科的商业项目还会逐渐交给印力统一运营。

对项目整合的同时，印力的管理平台也在重新搭建。过去一年，印力成立了广深、北京、上海、杭州、武汉、西安等六大城市（区域）公司，覆盖各自的城市群。

印力引入了多位万科人员担任管理人员，例如原南京万科总经理付凯出任高级副总裁；整合进印力的万科北京、上海商业项目也带来了原来的团队。

中金公司指出，在保证项目平稳交接的同时，这将有利公司在商业地产领域的专业人才储备和管理经验积累。

万科与印力更深层次的协作机制也在建立。印力资产管理部总经理孙娟告诉记者，在项目开发阶段，万科拿地时，印力就会介入参与项目的评估；进入规划阶段，印力也会对项目细节提出建议。

重塑竞争格局

丁力业告诉记者，去年初万科和印力花了很长时间去讨论、明确印力未来的方向。最终，印力的战略目标被确定为在商业领域“领先、领跑”，“尽快做到数一数二”。

实现这一目标并非易事。目前商业地产已出现局部过剩现象。

统计显示，目前全国3万平方米以上的购物中心有5600多个，前20大城市的商业存量面积约1.62亿平方米。

大悦城地产董事长周政近期公开表示，有50%左右的商业地产运营商处在盈利艰难的状态。

与此同时，诸多开发商旗下的商业地产平台却在加快扩张以及整合存量的步伐，竞争加剧。

华润置地去年6月将商业地产事业部升为一级组织机构。目前，华润的商业管理面积仅次于万达、印力，位居第三。

大悦城则提出到2020年要在全国布局20家大悦城，另一产品线“大悦春风里”则剑指5年50家、10年100家。

“收并购将是印力加快发展速度的主要方式”，丁力业指出。

从规模看，收购凯德资产包后，印力在全国持有或管理的商业项目已经达到120家、管理面积1000万平方米，资产规模逾800亿人民币。印力还计划三年内，将规模提升至2000万平方米。

不过，领先领跑的内涵并不只是规模扩张。万科和印力更为看重的是商业地产的租金收入、经营回报和商业模式，管理及文化等。

其中租金收入是核心。内地商业平台中，除了较早开始专注商业持有的万达已达百亿租金之外，其他开发商旗下的商业平台均未达到这一水平。

在商业物业运营领先的华润置地，截至去年10月累计实现租金收入约69.26亿港元，为前十大房企中最高。

在2017年，房企转型运营进入深水区，不少房企都提出了到2020年租金收入50亿元、中长期要达到100亿元的目标。

2017中期业绩会上，中海地产董事局主席颜建国透露，希望集团租金收入2020年达到50亿港元，中长期则达到100亿港元。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶也透露，2020年龙湖商业将达到60亿的租金收入。

印力虽然没有明确提出租金百亿的目标，但丁力业表示，这是一个方向，印力会争取尽快达到。

丁力业表示，商业地产的本质是靠运营，靠长期的收入。它是一个持续性的增长，不是一次性买卖。

他透露，在努力提升自身运营收入的同时，印力也在搭建商业地产运营的一整套评估体系，并联合其他商业运营商，为行业建立标准和规范。

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