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核心

●在建在售商办类项目不得卖个人 ●个人购买二手商办房须名下无房产并连续缴税五年 ●个人购买商住房停止贷款

北京市住建委联合本市五部门出台“商办房”最新限购政策，按照最新出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称《公告》），在建在售商办类项目不得卖个人，其中，对个人购买须名下无房、满足社保或纳税满五年条件、个人购买商住房停止贷款等都做出明确要求。同时中介机构不得宣传商办房的居住功能，住建委表示将逢涨必查、逢炒必办，直至吊销营业执照；同时开发商新建商办类项目改居住用途的，将被依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

开发商、中介不得

炒作商办房居住功能

北京青年报记者了解到，此前本市万科天地、泰禾中央广场、恒大未来城三处房地产项目均为商业和办公用途，但在实际销售过程中，工作人员却反复表示项目有独立的卫生间和住房，可以居住，而今后这样的行为将被严厉查处。

对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。住建委相关负责人表示，这次对房产中介机构和房地产开发商的管控比以往更加严格，并非查封几个中介公司那么简单，而是要彻底杜绝这种现象，让炒作“商改住”、哄抬购房价格的行为彻底绝迹。

中央财经大学法学院教授尹飞认为，北京重拳治理商改住，正本清源意义重大。他表示，商改住、办改住，本身就是违规变更房屋规划用途的行为，让这些商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来，是保护购房人权益的重要举措。北京市房地产中介协会会长李文杰也认为，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，继续顶风作案后果很严重，一经查实，收回土地，银行在全市范围内暂停授信，代理机构注销。在新政的高压态势下，商改住这个商不商住不住的怪胎将告别北京市场，成为历史。

在建在售商办房不得卖个人

恢复商办房原本功能

除了对个人购买二手商办房提出了更严格的要求之外，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

这就意味着，在建或在售的商办房，以个人名义购买成为不可能。市住建委相关负责人表示，若想要购买在建在售商办房，必须以企业名义购房，这样做是为了让商办房恢复原有功能，也就是用来做商业和办公用，再次明确了商办房的非居住属性和功能。

另外，此次公告要求开发企业新报建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米；开发企业新建的商办类项目，应该按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门将依法处理。也有业内人士提醒市民，无论是LOFT，还是商改住，都不是按照居住标准设计的。公摊大、得房率低、中间隔层质量差、商水商电费用高、不能像住宅一样有划片的学校等等都是这类房屋购买后的问题，消费者要谨慎决策。

个人购买二手商办房须名下无房产

并连续缴税五年

北青报记者了解到，此次《公告》要求已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应该符合下列条件：第一，名下在京无住房和商办类房产记录的。第二，在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。市住建委相关负责人表示，这条规定没有户籍限制。

这意味着，已经入市的商办类项目，也就是过去多年已经被交易的二手房，也全部被严格调控，这是历史第一次，虽然商办房可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税。业内人士认为，这意味着北京过去的二手房公寓或者商办房购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。

背景

“商改住”的前世今生 曾因不限购被热捧

所谓商办房，就是用来注册公司从事商业活动，同时作为办公用地，其本质上属于非住宅，是将非住宅用地开发建设成可居住房屋，而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员，以及投资客。

上个世纪90年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。随后这种方式传到了北京，让开发商尝到迅速回款的甜头。

“商办房”产权比住宅短20年 配套设施不足

业内人士分析，商办房的价值远远被高估。商办房不仅没有燃气，连水电费都比住宅标准高许多，同时不能迁入户口。商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。公摊大、得房率低、中间隔层质量差、税费种类多标准高、不能申请住房公积金贷款、不能像住宅一样有划片的学校等等都是这类房屋购买后的问题。

“商改住”已被叫停六年

2011年6月1日起，商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。当时，市住建委会同市发改委、市规划委、市商务委及市国土局联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，对“商改住”痛下杀手。其实，早在2007年，北京市住建委曾针对这些项目发出风险提示，提醒购房人谨慎购买，但还是屡禁不止。

近年“商改住”多以LOFT形式销售

目前，由于利益驱动和迅速回款的需求，开发商在拿地之后，仍会选择将地块上配建的商业建筑改建，以LOFT等形式销售。昨天，市住建委已经全部停止了违规项目销售的网签，分别是万科天地、恒大未来城和泰禾中央广场。这些在售项目的土地用途均为商业式办公，但万科销售人员却对媒体介绍可以居住。市住建委有关负责人说，“他们把老百姓带入了一个误区”，应当让商办房回归其本质属性。

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