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业内人士对2013楼市“预测”

1. 李水源：明年房地产市场仍将稳中有升

（石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长）明年的房地产市场，仍将稳中有升。人均收入水平的增加，将提高购房者的支付能力，买房周期大大缩短，无形中提高房企销售量，对于房产企业来说，也是利好消息。

城镇化也将是未来的发展方向，城镇化率提高是城镇化质量提高一个很重要的标准，我算了一笔账，如果现在十一五期间的城镇化率是47%，到十二五规划要达到54%，增加7个百分点，按照我们现在国家13亿人口来计算，7个百分点将近是1亿人口，也就是说全国的城镇人口要增加1亿。现在达到54%的一亿人口按照现在的家庭构成来说，接近3000万个家庭，如果按每户100平方米的居住面积来算的话，一共需要30亿平方米，也就是说全国需要有30亿平方米的住房建设规模才能够满足城镇化的住房要求。

根据国家统计局的数据，现在我们国家每年商品房的竣工量大概在5亿平方米左右，这样来算的话，30亿住房面积需要五年才能够完成，这样来看，起码在这一个五年计划之内，企业的住房销售是绝对有保证的。

如果再进一步估算，城镇化率达到60%，就增加到13个百分点，人口达到将近1.7亿，也就是说有4500万个家庭左右，每户100平就是45亿平方米，1年竣工5亿平方米，45亿住房面积需要房地产企业将近10年才能完成，这就是城镇化率的提高为房地产企业所带来的发展机遇，所以就目前形势来看，房地产企业至少还有30年的活跃期。

综合来看，一是整个房地产行业在今后大有作为；第二，我们国家的发展前景应该是非常喜人的，给我们提供了一个很好的发展机遇；第三，房地产市场前景还是非常美好的。 2. 赵殊童:石家庄楼市将更加成熟

(原河名墅营销总监 ) 房地产调控，从短期来说，在规范市场秩序、使价格合理回归方面起到了重要作用，从长远来说，对促进房地产产业长期稳定和可持续发展具有积极作用。随着城镇化快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，改善性需求将会持续增加。所以，2013年，石家庄楼市仍有较大发展空间，将在市场规律的引导下，继续朝着健康积极的方向逐步完善，更加成熟，可以预料，优秀产品将继续被市场追捧。

万事以人为本，不断创新，是赢得市场的突破口。外在方面不断关注客户需求，内在方面潜心研究产品，两者紧密结合后，通过发现、创造、满足的系列过程，从而打造出触动客户心灵的产品。原河名墅，倾听、发现客户需求，不断与时俱进，升级产品，交付给客户的不仅仅是别墅，更是引领了一种生活方式，追求一种文化的、生活的精神满足。所以原河名墅不论市场竞争如何，均连续三期创造省会别墅开盘即售80%以上的销售传奇。 3. 叶静伟：充满变数的市场会使开发商更加敏锐

河北兆祥房地产开发有限公司副总经理叶静伟

宏观调控仍然继续的2012年，石家庄市场意外出现“暖冬”行情，打破了楼市的传统休眠期。在此年末之时，人们的购房热情仍在延续，开发商、品质楼盘也继续热情地扮演着不同的角色。

根据近两年国家调控的规律和效果来看，调控会越来越理智、越来越人性化。2013年的楼市，伴随未来微调政策的利好，及市场需求与产品供给之间适时、适量、适度的对接，正常性的购房需求会以循序渐进、相对均匀的速度进行释放，人们会有更多时间和机会去做综合选择，必然会更加理性。

同时，充满变数的市场会使开发商更加敏锐和变通，将更加注重完善产品品质、物业服务等关乎居住本身的层面，以求符合市场需求走得更远。

高品质、高品位的产品在任何时间、任何市场都会赢得市场的认可。真正优质的产品，并非停留于表面的高端符号，而是各种切身生活利益的组合体。首要是优越的地段，能够让你优先享受到教育、医疗、景观等资源；其次便是产品本身，细致考量人的生活感受而设计；最后是主张的生活方式，建筑与情感、家人与邻里、自然与心灵能够亲密融合。

林荫大院，中国广厦北上的首发作品，完完全全符合了高品质产品的要求和标准，位于新华区核心位置，由七支国际顶级团队打造，采用100%全石材建筑立面，强调回归自然和传统的人居理念，为人们提供不同以往的全新的生活模式。

石家庄市赛格广场投资有限公司营销总监

曾辉：对于石家庄2013年的房地产市场趋势判断，一个字升。

一、价格升：2012年实际上已经为下一年的行业价格完成了筑底工作。 1、土地价格：石家庄市国有土地基准地价进行了新一周期的上升调整。“面粉”的供应价格提升必然导致“面包”售价的上涨。更为重要的是，实际而言目前二三环之间尚不具备集中连片开发建设的标准成熟条件，同时外围别墅用地政策性停止审批，因此2013年能够供应的土地仍以二环内为主。随着三年大变样对城中村的大规模改造取得阶段性成果，这一区域内可供开发的土地日益稀缺，这一现状经过土地招拍挂政策的放大效应，直接导致土地价格的上升。 2、建造成本：房地产行业建筑成本实际上通过水泥、钢材和木材等传统“三大材”与国民经济第一、第二和第三产业密切相关，并以人工形式完成最终成果。因此，尽管通货膨胀率控制在合理范围内，但在社会物价确定上涨前提下，建造成本必然上升。同时，人力成本的明显上涨更成为建造成本提升的直接推动力。行业成本的上升，其结果就是行业价格的上升。 3、市场需求：城中村改造仅仅解决了这个城市原住民的住房问题，实际上是在为石家庄作为省会的“城镇化”补上发展的历史欠账。更多的外来人口随着城市的发展而聚集，居住需求更为迫切；更多的旧城居民随着城市的发展而成长，改善型需求更为强烈。高需求，永远是价格上行的引擎之一。

二、品质升：自2008年以来，石家庄房地产行业市场竞争的主要内容完成了由价格竞争逐步向差异化基础上的品质竞争的过渡。城市建设进入了品质化新阶段。

1、三年大变样之后的三年上品质成为行业趋势的政策导向。

2、城市发展的日益进步，需求侧购买取向日益成熟，要求市场产品升级换代。

3、外阜开发“大鳄”和知名开发企业的不断进驻，带来更先进的理念和技术。

4、本土开发企业从生存期、扩张期进入精耕细作阶段，产品研究成为重点。 5、优质优价与改善型市场需求的高度契合，成为市场客群细分的主流。

三、规模升：集中连片开发的政策导向，导致2013年度房地产市场开发规模将进入新一轮爆发；区域经济联系的日益紧密，使城市发展同步进入快车道。

1、旧城改造最主要的一个特点就是社区集中连片整体开发建设，由此导致新项目在开发建设规模上有别于插建和分散开发，体量巨大。

2、组团式城市规划产生区域型新城区，将产生多个大体量综合社区型项目。

3、以规模促效益、保生存，开发企业资金流的流量和流速存在辩证关系。

4、城际和市区轨道交通的新一轮建设，将直接带动房地产项目规模开发热潮。四、效益升：2013年石家庄房地产市场在新理念、新技术、新形势下，将获得包括经济效益和社会效益在内的全面提升。五、责任升：在后十八大阶段，民生将日益成为房地产开发行业关注和给力的重点，人文内涵和人本主义成为社会对行业整体进行监督的最重要议题，美誉度将直接影响知名度，小事件或将引发大后果，社会责任不同以往。

中原地产（河北）前期策划研究部高级经理)曹海亮：

2013年石家庄房地产市场整体将呈现稳步运行态势。 十八大之后，房地产市场将以市场配置和政府保障的双轨制。2012年政府依旧实行严厉的调控政策，差别化信贷、税收政策、限购等将会继续实行。

2013年石家庄的房地产市场趋势将稳中有升。2012年石市整体市场价格虽然在个别月份出现短暂的回落，但整体走势是稳步上升的，相信2013年也将会是此种态势。

2013年的供应量和去化量将保持平稳，波动不会很大。2013年，石家庄将继续保持一个较为平稳的供应量和去化量，二环周边项目将会是项目的集中供应区域。中端产品依旧是市场的主流需求。首次置业和首次改善客户需求决定了市场的产品供应，在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增计划将使城镇人口增加，首次置业需求强劲；城市人均住宅面积较小，城镇收入增加将大大释放改善性需求。土地市场平稳运行，底价成交和补票依旧占据较大的比例。

（河北网记者杨林 杨俊会实习生邢玉伟）

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