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在前一篇文章《六问三四线城市，楼市虚火还能持续多久？ 》中，我们分析了三四线楼市这一轮飙升的原因，并从政策、人口、工资水平、利率、开发商及投资性需求六个维度对之做出了分析，得出三四线城市这轮上涨只是“虚火”——看起来熊熊燃烧，实则后继乏力。

培根说过，善于识别与把握时机是极为重要的。在一切大事业上，人在开始做事前要象千眼神那样察视时机，而在进行时要象千手神那样抓住时机。

这些话听起来文绉绉，引用在此地，只是想说明：虽然三四线楼市已是强弩之末，暗藏危机，但也不能一概而论，在个别三四线城市仍然存在着一些机会。在判断哪些三四线城市仍然存在机会及对出手时机的决断，则正如培根所描述的那样——象千眼神那样察视时机，象千手神那样抓住时机。

在三四线楼市投资，需要从以下几个维度来判断其是否还具有价值：

1

从区位角度，选择核心城市周边的三四线城市。

国务院发展研究中心原副主任、中国发展基金会副理事长刘世锦曾经说过，2014年房地产已经达到需求峰值，之后房地产投资基本持平，然后下降。为什么2016年房价又开始上涨？这一轮上涨区别于过去的一个很大特点，是珠三角、长三角、京津冀等城市群的加快成长，吸引更多年轻人在这些区域聚集。这是城市化发展到一定阶段后的必然产物，也是发达国家都曾经历过的历史阶段。

在城市群之中，由于中心城市的辐射作用，背靠大树好乘凉，其周边的三四线城市总体上是具备购买价值的。

譬如，由于临近广州，在“广佛同城化”的推动下，佛山房地产市场热度也被点燃，足以媲美二线城市，尤其是临近广州市的南海、禅城和顺德区。同样，当绍兴被划入杭州都市圈内之后，房价也从均价一万很快飙到了一万五左右。

而远离核心城市的三四线城市，之所以出现短期行情，多是出于资金的刺激，不具备可持续性。

2

从交通角度，选择交通便利的三四线城市。

道路交通是一个城市发展的基础，对城市经济的提升起着至关重要的作用。交通所带来的客流量能够促使城市的商业繁荣，物流的改善也将带动地价的升值。

以我的家乡晋城为例，建市三十余年，在周犁公路、晋焦高速建设期间，晋城确实展现了奋勇争先、敢于创新的精神，GDP一度在山西各市中名列前茅，被称为“山西的小香港”。一度，晋城及其下属各县，成了外来性工作者们的福地。在家乡当地，曾经流传过这样一个段子，一些 “先头部队”群发短信称：晋城钱多、人傻，速来。这个不怎么健康的段子姑妄听之，却从反面映衬出晋城曾经拥有过的辉煌。然而，由于迟迟不通高铁及没有机场，晋城早已被“边缘化”。相应的，晋城的房价平均在5000+，在市区好一点的地段，房价也不过是“7”字打头，而临近的新乡，由于高铁的开通，住宅均较已经在6000+，好一点地段的房价直冲万元而去。

不过，在《晋城市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中，已经提及了多条高铁的建设，希望晋城能迎头赶上，高铁利好的当然不仅仅是房价。

3

从产业角度，选择符合产业升级转型方向的三四线城市。

中国经济已经进入了产业和城市转型发展的深水区，经济发展面临着较大的下行压力，城市的经济转型是必然面对的课题。

在产业升级转型方面先行一步的三四线城市，同时也具备了扎实的楼市发展基础。反之，有些城市房价一度飙升，也只是虚火。

譬如，曾经风光一时的唐山楼市，却由于唐山毕竟只是一个老工业城市，难以继续支撑楼市。

4

从市场角度，选择存销比与供需比合理的三四线城市。

存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

住房城乡建设部与国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中曾提到，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

根据易居研究院智库中心的统计数据，在其所计入统计的80个城市的具体数值看，2017年7月，至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

供需比指的是供应量与需求量的比值。当供需比<1.1时，供需关系较为合理；当供需比在1.1-1.2时，处于相对均衡区间；当供需比>2.0时，就说明供需失衡了。供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨,供需比高的城市房价将会下跌。

5

从人口角度，选择人口流入较多的三四线城市。

人流方能带来钱流，“流动人口”这四个字背后往往蕴藏着流动的财富。如果一个城市能持续创造就业机会，吸纳外来人口，在财富总量增加的同时房价也必然会随之上涨。因此，可以说，一个城市的房价在很大程度上由流动的人口所决定。

譬如，以净流入人口占常住人口的比例来看，在2016年中期东莞以76.37%的占比位居各大城市榜首，外来人口是本地户籍人口的3倍多。在9月5日，东莞东城八一路一宗占地16047.6平米的地块被中海集团以总价43195万元、楼面价16218元/㎡夺得，破城区地价历史记录，成东莞城区地王，预计未来售价达到3.5万每平米。

6

从品牌角度，选择大开发商入驻较多的三四线城市。

在上一篇文章中，我们曾经提过，在涌入三四线城市的房企中，除了一些譬如恒大、碧桂园等多年来扎根三四线城市的房企，有很大一部分房企是闻风而来，把三四线城市当作资本的“避风港”。

所以，在判断哪些三四线城市还有机会的时候，一定跟着大开发商的步伐。多年布局，一朝获利，他们的嗅觉是灵敏的。

另外，在现在的市场态势下，开发商都面临着种种压力。由于资金链承压，小开发商很可能会采取加紧促销的手段，却不会考虑以后的维护业主权益的问题。而大开发商则处于品牌的考虑，在这方面会好点。

7

从政策支撑角度，选择棚户区改造规模较大的三四线城市。

三四线城市实施棚改货币化，使得手持货币的人增多，从而给予楼市以很大的提振。所以，棚改规模较大的城市，相对来说机会也较大，相当于政府在为楼市开辟坦途。

譬如，在这一轮三四线城市房价飙升的狂欢中，蚌埠表现扎眼。在5、6、7月，蚌埠房价环比涨幅分别为3.4%、2.1%和1.2%，不仅位居全国前列，而且3.4%的月涨幅也创当地2006年以来的新高。

自年初开始，蚌埠房价就一路开挂，房价涨幅与当地棚改规模密切相关。从2014年开始，蚌埠就大力推进城中村和棚户区改造。2014年和2015年合计改造面积600万平方米，简单换算约为6万户；2016年和2017年有合计改在棚户3.7万户，这意味着将近10万座棚户被拆除。结果也就不言而喻：棚户大多数都拿了货币化补贴，到处买房，从而推高了房价。

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