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（原标题：政策调整致房屋买卖诉讼增多 用银行的钱玩杠杆买房？玩砸了！）

记者日前从南京法院获悉，去年下半年开始的房地产市场政策调整在一定程度上引发了相关诉讼的抬头，其中有买家想用银行的钱玩杠杆买房结果玩砸了的，也有不可归责于任何一方的政策突变的，还有奇葩中介业务员拍胸脯能帮助无购房资格的外地人购房搞出事情来的。在买卖双方都准备换房时，此类情况造成的后果尤为惨烈，往往因为上家违约导致后续一堆下家跟着违约，令人徒唤奈何。

扬子晚报记者 罗双江 实习生 韩琪 沈忱

案例1

想用银行的钱

玩三套房玩砸了

■限购新政条款：

一对夫妻名下已有两套房的，首付比例需至少为总房价的80%

2016年9月24日，高飞夫妇准备把位于南京南部的一处房屋出售给张聪夫妇，总价近240万。结果，二手房买卖合同都签了，南京市政府在2016年10月5日出台房产新政，张聪夫妇如遭晴天霹雳，顿时晕头转向，因为他们名下已经有两套房了。按照他们之前的如意算盘，他们先期只需支付10万定金，紧接着向银行申请相当于总房价65%的155万元，银行下款后，再支付相当于总房价30%的72万元首付款。而新政一出，张聪夫妇必须一把头掏191万余元，自己掏小钱银行掏大钱的杠杆彻底玩不起来了。张聪夫妇不愿如此“大出血”，便提出解除合同，并要求高飞夫妇退还10万元定金。

但是，高飞夫妇坚决不同意，称他们也和别人签订了二手房买卖合同，就等着张聪夫妇的钱来给首付呢，现在张聪夫妇不给钱了，他们换房的梦想也黄了，而且因为违约，他们赔了对方7.5万元，这个损失是张聪夫妇造成的，当然应该由张聪夫妇来弥补，所以他们不可能退还定金。眼见钱要不回来，张聪夫妇就把高飞夫妇告上了法庭，称房产新政属于情势变更，不是他们故意想毁约，买不成房不能怪他们，所以要回定金合情合理。

张聪夫妇的诉求看似合理，然而一审二审两次审理都判张聪夫妇败诉。为什么他们提出的“情势变更”的理由没有被法院采纳？记者发现，他们在合同中约定的一个条款是致命伤。该条款称，“如张聪夫妇按揭贷款不成，将以现金方式补齐房款。”法院据此认为，该条款说明张聪夫妇对贷不到款的风险已经有充分的心理准备，而且，他们在法庭上自述，曾准备出售一套房屋再购买高飞夫妇的房产。所以，房产新政的出台并不必然导致张聪夫妇贷不到钱买房，他们提出的情势变更的理由缺乏法律依据，不予支持。

那么，张聪夫妇之前为何敢于在合同中做出这样大胆的约定呢？记者获悉，一方面是因为不做这样的约定对方就会因风险而不愿继续交易，另一方面则是因为张聪夫妇过度自信，以为上述条款中约定的情形不可能出现。他们死活都没想到自己最终碰上了“黑天鹅事件”，只好“自酿的苦酒，含着泪也要喝下去”。

案例2

交了八万中介费

要回来两万

■限购新政：

本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房

2016年9月25日，赵女士通过某房产中介，与孙女士签订二手房买卖中介合同，约定由赵女士购买孙女士的江宁区某房屋，中介费8万元。合同订立后，赵女士如数支付了中介费。10月5日，南京市出台房产限购措施，由于赵女士离异，属单身人士，而且已在南京市区拥有一套住房，故失去了购房资格。2016年10月17日，赵女士与孙女士签订《解除协议》，解除了此前双方签订的中介合同。

房子没买成，赵女士便向中介讨要8万块中介费。但中介表示，他们的居间义务已经履行完毕，不能白白帮赵女士干活，房子没买成只能怪限购，跟他们无关。赵女士万分不甘心，便向法院起诉中介，请求判令中介公司退还8万元中介费。一审法院判中介公司返还中介费2万元。

赵女士不服提出上诉称，中介收取的中介费不符合规定。中介合同是中介单方制订的格式版本，与房产部门发布的合同版本不一致，尤其对中介费收取约定不一致。根据房产协会出具的南京市中介收费标准规定，二手房买卖费用收费标准为成交价的总额2%，买卖双方各分摊50%，此次房产交易约700万元，自己缴纳的费用应当为7万元，而中介收了8万元。其次，合同因限贷限购政策不能履行，中介的居间义务仅履行了整个买房流程的一部分，中介费应当仅限于中介实际支出的费用。因此，中介应当对实际支出的居间费用进行举证，将多余费用退还给自己。中介则认为，南京发布限购政策影响买卖合同，并不影响居间合同，请求驳回赵女士的诉请。

南京中院审理后认为，中介公司已经促成合同成立，有权收取赵女士支付的相应报酬。但赵女士与中介公司签订中介合同的目的是赵女士购买房屋，现因订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使该合同目的不能实现。一审法院认定该重大变化系不可归责于当事人双方的原因，由此造成的损失应由双方分摊，并无不当。但是，关于中介费的分摊比例，一审法院酌定中介公司返还2万元，属于分摊比例过低，应予适当增加。酌定按合同约定的中介费的50%，改判中介公司返还赵女士4万元。

案例3

奇葩中介乱拍

胸脯玩脱了线

■限购新政：

非南京户籍居民家庭申请购买首套住房的规定称，此类人群应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或城镇社会保险缴纳证明。

这条规定语义明确，没有任何会引起误解的文字。作为外地人的王先生看了以后非常清楚，自己并不符合购房条件。但他没想到，居然有个二愣子一般的中介员工敢拍着胸脯保证能让他取得购房资格。

事情是这样的。2016年10月16日，王先生与李先生夫妇及某中介公司签订一份中介合同，约定李先生夫妇将南京市某地房屋以265万元的价格售予王先生，王先生则于2016年10月17日给付李先生夫妇定金4万元。同日，因王先生担心无法取得购房资格证明，身为中介公司经办人的小钟出具保证书一份，载明：“本人小钟于2016年10月17日担保王先生购买某地房屋取得购房资格证明而立此据，如若未取得购房资格证明，则退还购房定金肆万元整，以此据到中介公司取定金肆万元整，如若公司不偿还，由我本人偿还。”

结果可想而知，王先生并没有因为小钟拍了胸脯就取得购房资格证明，买房的事情自然是黄了。王先生立即把房主夫妇和中介公司及小钟告上法庭，要求解除中介合同，返还定金4万元。一审法院认为王先生明知其受限购政策影响无购房资格，仍然签订中介合同，自身存在过错，应自担损失2万元。而根据保证书的具体内容，王先生自担的2万元转由小钟承担，中介公司承担的2万元，也由小钟个人承担连带清偿责任。

中介公司不服一审判决提出上诉，请求改判驳回王先生的诉请。南京中院审理后认为，王先生明知自己无购房资格仍签订买卖合同，自身存在过错，但中介公司相比之下更为专业，其居间服务存在重大过失，一审法院判决并无不当。小钟系中介工作人员，其行使职务过程中产生的相应损害赔偿责任应由中介公司承担，遂判决驳回上诉，维持原判。

（文中当事人均为化名）

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