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无论是在大城市还是在小城市，房贷永远都是房奴们的烦恼.......

目前深圳的平均房价大约是每平米5万元，意味着你在深圳用商业贷款方式买一套100平方米的房子，3成的首付，贷款20年，那么每月需要还款2.2万以上！然而2016年，深圳平均工资每月也仅7500元左右。20年的高额房贷会压垮多少年轻人和购房家庭？

表面上看，长期巨额房贷确实是一大煎熬，但在实际生活中剔除了通货膨胀和货币贬值后，20年的房贷，其实你只用还12年。

说到这肯定有人不信，甚至有些被房贷压得喘不过气来的朋友还会责骂小白！好了，如果不信小白给大家算算一笔账就清楚啦！

一

下面是1996年、2016年分别对应的GDP和M2数据表：

从表中可以看出：20年间，中国的GDP增长了936.19%，而同期M2却增长了1937.06%，GDP增速代表“创造财富的速度”，M2增速代表“印钞的速度”！

假如创造财富的速度赶不上印钞的速度，就意味着货币贬值，那么这20年你的钱缩水了多少呢？

20年以来你的钱贬值的程度=1937.06%-936.19%=1000.87%

20年间你的钱贬值了1000%，换句说2016年的11块钱只相当于1996年的11÷（1+1000%）=1元。

二

知道了货币贬值的幅度，我们再来看看，扣除了货币幅度的钱，最后还贷的钱到底是多少呢？

我们还是以上面的例子不变：如果你在深圳以商业贷款（事实上很多人采用的是公积金贷款，利率更低）买一套100平方米的房子，3成的首付，贷款20年，采用等额本息还款。

情况一：假如钱没有缩水，未来20年4.9%的贷款利率不变

假如钱没有缩水，20年间你需要还给银行的钱是549.73万。

情况二：过去20年的钱缩水了1000%，假如未来20年钱仍然会缩水1000%不变。

那么20年后的549.73万只相当于现在的549.73万÷（1+1000%）=49.97万！

也就是说20年房贷中你还给银行的钱只有49.97万，如果按照每月分担的2.29万元的钱不变，那么实际上最终还款的年限只有49.97万÷（2.29万×12月）=1.81年！

惊呀了吧！扣除缩水的钱后20年的房贷实际上你只还了1.81年。

行文至此如果就此停笔，那么绝对是一篇爆文！但实事上没那么简单，上面计算的方式实际上默认了20年后一次性还款549.73万，但实际上我们的房贷是按月还款的，这当中就产生了时间价值！

怎么理解时间价值？

这么说吧！如果是20年后一次性还款，那么你可以将你每个月2.29万元还款的钱拿去投资，或者即使不投资钱放在银行里也会产生利息吧，但是如果你是月供2.29万那就没有了。

三

所以要计算实际缴纳房贷的年限，那么我们需要逐月来计算：

1、GDP从1996年的71814亿到2016年的744127亿：

A、设每月GDP增长的速度是X；

B、20年一共有： 20×12=240个月

C、即有71814×（1+X）^240=744127

D、解得X=0.9789%

2、M2从1996年的76095亿到2016年的1550100亿：

A、设每月M2增长的速度是Y；

B、20年一共有： 20×12=240个月

C、即有76095×（1+Y）^240=1550100

D、解得Y=1.2637%

也就是说你的钱每月缩水的速度是Y-X=0.2848%

3、按照目前4.9%的年商业贷款利率，那么每月的利率是4.9%÷12=0.4083%；

4、实际上扣除缩水的钱后，你每月的贷款利率是0.4083%－0.2848%=0.1235%

5、换算成年后，每年的房贷利率只有12×0.1235%=1.482%；

6、我们用1.482%利率计算，你实际的还款年限到底是多少呢

可以看出，实际需要还的钱只有404.643万； 如果按照原来的2.229万的月还款，那么你最终还款的年限只有404.643÷（2.229×12）=15.12年

结论：

1、对于买房的人来说，能够贷款买房的尽量贷款，因为通货膨胀会消化你的负担。

2、20年的房贷，用商业贷款利率其实你真正还款时间才15年左右，但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款利率，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右！

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