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中新经纬客户端(刘雪玉)接连几日，北京楼市限购政策全面升级，北京二手房市场也开始逐渐降温，二手“商住房”更是进入休眠状态。中新经纬客户端(微信公众号：jwview)探访发现，新政出台后，对刚需购房者无过多影响，但有三类人群在市场降温的形势下，已被牢牢“套住”，对于购房与卖房显得格外谨慎。

资料图

中新经纬客户端(微信公众号：jwview)梳理发现，第一类人群，是欲卖“商住房”的投资客。目前，个人购买二手“商住房”需全款。二手“商住房”想要转卖变现，短时间内极为困难。第二类人群，是计划换房的购房者。由于首付款比例的提高，使得换房家庭更为谨慎，多数持观望态度。第三类人群，是想炒高异形“学区房”的人群，新政出台后，异形“学区房”将不具备学区属性，将难有购房者接盘。

“商住房”

转手有可能面临风险

“个人买‘商住房’要全款？那谁会买我们的房子？”3月26日晚，“商住房”政策一出，北京大兴某商改住小区的业主群炸开了锅，一晚上都在讨论政策所带来的影响。“这个政策杀伤力太大，我们的房子买了除了住，没有别的选择，因为卖不出去。”业主王先生在群里总结，新政出台后，“商住房”将无法脱手。换句话说，一个纳税满五年，且在北京无其他购房记录，一次性全款能支付200多万的购房者，没有必要买“商住房”。

业主徐先生，刚参加工作不久，由于没有北京户口，他贷款在该小区买了一套价值约120万的“LOFT”，刚交房不到3个月。徐先生说，“原本想这个房子升值后卖掉，用这笔钱作为首付买个商品房作为婚房，现在看来，短期内不好变现。”

据中原地产首席分析师张大伟向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)介绍，“商住房”政策的出台影响非常大，北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业(统计近10年成交量)，其中25万套左右为商住类物业。同时，潜在供应还有超过15万套商办类物业将受到政策影响。“新政出台后，商办类住宅成交量将暴跌，个人购房者将基本放弃商办类公寓的购买。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)说，政策规定，个人认购“商住房”，需在京无房且在京纳税满五年，这也使得此类物业回归到了居住属性。但如果纳税满五年，意味着购房者也有条件买普通住宅。因此，“商住房”后续的二手房交易势必会面临转手困难的风险。

二手房

换房家庭付不起首付款

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除了“商住房”业主面临房屋无法脱手的难题，换房家庭也面临着首付款资金不足的尴尬。为让孩子去海淀区上学，马先生和家人计划换房，他想将位于昌平的房子卖掉，在海淀换一个两居室。由于海淀区的房价高，马先生选择了一个面积为65平方米，总价610万的一套房子。然而，因为楼市新政的出台，这套房的首付款由原来的35%提高至60%，加上税费和中介费，马先生这套房子的首付约为540万。“房子的首付款接近九成，就目前来说，承担不起。”马先生说。

针对二套房首付款提高的问题，张大伟称，二套房首付比例看似是六成，实则首付款比例在八成。北京是执行普通住宅标准非常严格的城市，五环内普通住宅最高限价是468万，但是北京大部分住宅都会高于市场指导价，属于非普通住宅。因此，换房人群除了首付款，还需要承担非普通住宅的大量税费，这样算下来实际首付需要的费用就达到了八成左右。

严跃进说，对于一些有换房需求的人来说，实际上购房的约束条件有所增加。但这样会使得有限的房源优先导向首套且没有购房记录的刚需人群。“虽然部分换房家庭近期购房交易暂缓，对于刚需人群来说是一个利好，可选房源的范围将有所增多。”

学区房

异形房难有接盘者

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新政出台前，北京的学区房持续高涨，2016年，某房产中介挂出了一处位于西城区大耳胡同仅有10.9平米的过道，因可落户上学，这不具居住意义的过道竟被炒到了150万。

另据新华社报道，2016 年，西城区金融街附近的一个四合院内，一个总面积 2 平米的平房卖到了26 万元。2013年，《新京报》报道也指出，北京第二实验小学的附近多处四合院内的平房被不同房主分割买下，每间单独出售房子都可以获取一个该小学入学名额。

随着北京新政的出台，“只要有产权本，1平方米也可落户上学”将成为历史，这样的异形房将不会再有接盘者，一位中介工作人员透露，在新政出台前，在西城区带有学区名额的异形房，只要有房本，单价可以卖到10多万，现在已经没有这样的异形房源了。

严跃进说，新政出台将抑制部分炒过道“学区房”的现象。“今后，房东对于此类过道属性的物业将不会有太多炒作，住房回归居住属性也得到了体现。”(中新经纬APP)

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