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自救攻略:你买的商住还能退吗?真赔20%房款?

时间:2017-03-31 14:50河北网(www.he-bei.cn)
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自救攻略:你买的商住还能退吗?真赔20%房款?

相比无能为力,更庆幸还能放弃。

“完了,我不能让这200万砸到商住里!”

这是祁老师N个500人购房群里的几个群友说的,现在他们中的一些人在忙着退掉刚抢到手的商住。

3月26日,一个晚饭的时间,北京商住利空压顶。

说重大利空,其实一个理由就够了,此次商住限购,出现了限购史上第一个全款产品。

—— 一手商住不能出售给个人;二手商住个人可购买,但要求北京无房、连续缴纳5年个税或社保,暂停商住房的个人购房贷款。

限购最严苛的表述出现在商住中,住宅限购还有类似于一年后退出的想象空间,商住限购恐怕就是长效机制了。

无人接盘,这也是楼市投资中的极大硬伤。

问题又来了!已经签了合同了,还能退房吗?会不会扣巨额违约金?

严肃君跟着退房的小伙伴,联系售楼处、业内专家、中介机构等多途径咨询,一手商住退房,3月26日前是否办完网签很关键。

先看个简单粗暴的表格:

自救攻略:你买的商住还能退吗?真赔20%房款?

一般来讲,只要还没有走到银行面签环节,都是有机会退房的,当然每个阶段付出的违约成本不同。

3月26日之前认购,但没有进行网签的:

在新政生效日没有进行网签的,都将按最新的政策执行,所以这部分人已经不具备了购买商住的资格,可与开发商协商无责任解约,根据此前协议的约定收回定金与首付。

严肃君的小伙伴小Y的商品房认购书,3月初认购的通州某商住盘,在没有通过网签的情况下,与开发商协商可解约退房,开发商按认购书约定的,30日之内将定金退还。(认购书第五条,详见下图)

自救攻略:你买的商住还能退吗?真赔20%房款?

认购书中约定了没有就买卖合同达成一致意见

双方可协商解除认购书30日内退还购房人定金

3月26日之前网签,并签订了正式购房合同的:

此时退房属于违约,开发商是有权要求按合同赔偿的。签署正式购房合同时,会有特定的条款,约定违约责任,大家自己看合同!

违约金没有统一的标准,但通常情况违约金额是总房款的20%。

有一些过了网签,仍可协商退房,规避违约金:

严肃君和几个退房的群友沟通发现,有部分商住房的开发商,可能对商住限购从紧政策有一定的预判,在购房者仅签订认购书、相关委托书的情况下,即给办理了网签,这种情况开发商有违规操作的嫌疑,也是可以和开发商协商,有很大希望要回全部款项的。

另一位小伙伴就比较幸运,认购的是南城某商住项目,交了部分首付,新政之前刚办完了网签,新政之后开发商被建委抓了典型,目前正是风口浪尖,经过协商,开发商已经承诺退房并退还首付款。

3月26日之前,已经完成了银行面签的:

此时网签已过、银行也放款了,就必须履行合同,几乎不能再退房了。

准备申请退房的购房者,业内专家反复提醒协商、协商,不管是购买新房还是二手,在违约问题上,协商是非常必要的,在违约责任认定上,有很多模糊地带,积极协商是有争取的空间的。

特别是在二手房市场,因为是个体之间的买卖,违约情况下,更需要积极协商。

新政后违约是“不可抗力”还是“情势变更”?

最近,群里很多人在讨论这个问题。严肃君打听了好几位前辈,说法都不一样,违约责任的认定灰常困难。

但是我们毕竟在做攻略,可以给大家个粗线条的判定。

如果新政导致你从有资格到没资格了,更像“不可抗力”,可以和业主协商无条件解约,三方免责。这种情况下,不交违约金可能性就很大。

如果是新政之后首付提高,你本身有资格买、但是钱不够了,就更像“情势变更”,特别是影响卖家的其他交易、造成损失的,卖家是有权按照合同规定,追究你的违约责任的。

理论上,违约金是总房款的20%。但是实际上,违约金可以协商!真要20%没准真得打官司了。

自救攻略:你买的商住还能退吗?真赔20%房款?

3月中旬的二手房合同 约定违约金是房款20%

严肃君和北京最大中介机构工作人员交流时了解到,在未完成交易的情况下,三方协商一致则不收中介费。(良心~)

陪退房的小伙伴打了一天电话、跑了半天中介,严肃君都快沟通吐了,听到的不确定的回答太多了,惊吓大过惊喜。

一些人想甩掉商住,也有人把它当成最后的救命稻草。不然,拿着退回的几十万首付,放眼北京,难道还能买到什么房吗?

小公举:不能理解,商住都这样了,有些人还不舍得退。

祁老师:有一句话叫“钱花出去了,房还在呢”。

小公举:还有一句叫“房在呢,钱收不回来了”。

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责任编辑:美景
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