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商住房管控首次全面收紧

10天的时间，北京市九次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房……紧接着配以严格的突击检查，“几乎断绝了所有炒房的可能”。因此，将北京这轮楼市调控组合拳形容为“史上最严”已经是大家的共识，也是历史上首次针对商办类物业管控全面收紧。

解

新政后买房面面观

“买不买房”“什么时候买”一度成为长期的争论话题，最终“只要有需求就当出手”成为纯刚需入市的铁律。因此，在经历过去若干轮跌宕起伏的楼市行情中，纯刚需成为支撑楼市成交量的中流砥柱。这一轮的北京楼市调控政策的密度和广度均超过了市场预期，因此尤其3·17新政后买房的人群首先要查看自己购房资格和房源情况：

从购房资格方面看，首先，非京籍人士购房资格，纳税记录从连续5年变为连续60个月；个人购买已上市的二手商住，需名下在京无住房和商办类房产记录的，且必须全款；同时全国范围内开始实施认房又认贷及贷款记录，无论有房还是有过贷款记录均会影响到在京购买住宅的贷款成数。其次，大学生（无收入来源），购房原则上按二套发放贷款；离婚一年以内的房贷申请人，即便购房人在办理离婚过程中已经将名下房产归于另一方，且无贷款记录，依然将被视为二套房。

从信贷方面看，购买二套普通住宅和非普通住宅首付分别提高到6成和8成；首套贷款利率提升到9.5折；贷款年限最长从30年变为25年。

从房源方面看，“过道学区房”不能入学，不具备实际居住意义的异常形态房不能单独过户，这些房源不再是传统意义上的学区房；新建商住只能卖给企业，个人不再具备资格；而一些在售项目也存在违规和明码标价不规范而被逐一点名。

探

开发商“降价”有准备

在上市公司密集发年会的当下，各大房企开始袒露2017年的“心机”。对于目前国内房地产市场的发展，万科董秘朱旭公开表示，尽管市场十分繁荣，但背后却存在着隐忧。快速的发展其实并不适合房地产的健康发展。

而在万科的2016年年报中，已明确对房价下跌做好准备：报告期内，项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%。万科列出甚至还列出一份包括烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充等在内的下跌城市名单。融创中国董事长孙宏斌也公开表示，今明两年房价肯定不会涨了，“我们的判断是对的！”

在北京，北京晨报记者在与多位项目营销总交流后获悉，绝大多数项目并没有试图提价的打算，而是期望通过产品类型差异细分价格，给予买房人的折扣力度，则还是取决于买房人对项目的关注热情度。中经联盟秘书长陈云峰则表示，以北京为首的中国房地产转折点来临，开发商卖房会比以前难。

测

调控政策未出尽

北京市房地产业协会秘书长陈志分析认为，此次，北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力，对商改住“零容忍”。尤其北京商改住调控措施是再一记重拳抑制投机投资性需求。就在最近一周，北京市多个部委联合执法，对违规宣传、未规范经营的多个在售项目和房产中介进行查处。整改令发出后，北京房地产中介行业协会联合百余家会员单位，于3月28日共同向北京市的房地产经纪机构及从业人员发出规范经营倡议，郑重做出八项服务承诺。

多位业内资深人士认为，房地产行业产业链条过长，这一轮的调整政策是从建立房地产长效机制的角度出发，因此从整顿商住房的严控力度看来，还会逐一查漏“炒房”投机的各种手段，如果有必要一些配套政策也很可能会跟进出台，从一揽子政策可见这轮稳定北京楼市的坚强决心。

北京晨报记者 王丽娅

新政问答

本期我们综合从21世纪不动产按揭部接到的疑问，帮大家做解答

1、在外地贷款买过房

非首套！

在本次的新政要求，贷款记录是认全国，即使在北京无住房，但只要有过住房贷款记录，即使还清了，如果在北京购买住房，也将按非首套房贷政策执行。

2、配偶贷款买过房自己无房

非首套！

本人名下没有住房也没有贷款记录，但配偶在外地贷款买过住房，如果本人在北京贷款买住房算不算首套房？这样的情况不符合首套房贷政策，本次执行的新政，要求以家庭为单位，包括本人及配偶。

3、征信查不到 不影响！

央行的征信系统是全国性的，在外地有过商业性住房贷款或公积金贷款记录，在北京一般也都可以联网查到，但是如果录征信不体现，那就视为无贷款记录！

4、全国有N次贷款均已还清,算二套！

新政后，认全国贷款记录，名下有2笔及以上贷款均还清或1笔未结清，都算二套.

5、全国有2笔及以上贷款未结清，限贷！

本次执行的新政，“认房又认贷”，全国有2笔及以上贷款未结清，限贷！

6、首套、二套最长能贷多少年？

无论购买的是否为首套房，都将暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

7、3·17新政以什么节点为准！

从3月18日开始执行，以网签时间为准。

楼市调控政策梳理

3.17大调控

（1）认房又认贷及贷款记录（全国）

（2）二套首付比例提升，普通住宅60%、非普80%

（3）贷款最长25年

（4）公司产权满三年才可以上市交易

3.24调控继续升级

（5）离婚一年内算二套

（6）商贷要去公积金中心查客户公积金贷款记录

（7）严查首付贷、消费贷、经营贷、信用贷用于首付

（8）严审收入证明和收入流水

（9）合理评估房屋价格

（10）对还款来源于其他共同还款人的，原则上按二套执行

其他政策类调控

（11）环京限购，包括北三县、廊坊主城区、固安和永清

（12）3.19日 教委表示 “过道学区房”不能入学

（13）3.24日，不具备实际居住意义的异常形态房不能单独过户

（14）3.18日教委筹划多校划片

（15）3..24日教委筹划教育资源均衡，办25所优质校等

（16）3.21日商品房销售需要一房一价

（17）3.22日非京籍人士购房资格，纳税记录从连续5年变为连续60个月

（18）严打中介，禁止中介炒作“学区房”概念

各行政策

（19）3.24大学生（无收入来源），购房原则上按二套发放贷款。

（20）部分银行对按317政策后可以定义为二套的用户暂停放贷。

（21）部分银行（比如中信）暂停各种以大额消费名义的*押贷款。同时一*的利率从上浮15%升至上浮35%，另外三个月内新房本不接受*押贷。

（22）有银行接力贷要看子女的贷款套数了。

（23）部分银行，批贷到放贷，至少要3个月才准放贷。

（24）16家银行首套贷款利率提升到9.5折

3.26商住政策

（25）新建商住只能卖给企业

（26）已售商住卖给个人可以但是需要满足一下条件

1、个人名下必须无北京住宅和商住

2、外地人购买要连续5年社保或者5年纳税

3、购买商住房不得贷款（必须全款）。

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