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在3月以来的这一波密集调控中，的确有部分投资需求被挤出，这部分被挤出的需求大多是高杠杆人群；但也有一些刚需人群被“误伤”，想住而不得

“房子是用来住的，不是用来炒的。”

几个月前，中央经济工作会议明确，2017年,中国楼市要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，综合运用土地、金融、土地、财税等手段，抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

法治周末记者在采访中发现，在3月以来的这一波密集调控中，的确有部分投资需求被挤出，这部分被挤出的需求大多是高杠杆人群；但也有一些刚需人群，被某一项的调控政策“误伤”，想住而不得。

高杠杆投资者被挤出

本金240万元，借款60万元，贷款300万元，购买一套总价600万元的学区房，不为孩子上学，只为保值。

这是刘女士之前的计划。

刘女士在北京（楼盘）工作，单身，无北京户口。几年前在天津（楼盘）贷款购买了一套房。

在京工作5年之后，她终于有了购房资格，和另外一位单身好友商量后，决定双方集资、以刘女士的名义购房，目的是保值。

在选择投资标的时，她们把目光锁定了学区房，她认为投资刚需之外的房产，风险太高，而学区房是炙手可热的刚需。

3月14日，刘女士签订了买卖合同，这套售价600万元的房屋，在两周之前仅有550万元。刘女士认为，学区房的升值幅度会覆盖掉这50万元的涨价，最终决定购房。

签合同后3天，北京出台调控政策，认房又认贷。刘女士从首套变二套。

资金结构就变成了本金240万元，借款180万元，贷款180万元。

如果急需购房，这部分借款需要先让周边朋友通过信用贷借到，然后再通过把她现有天津的房产抵押贷款，换掉信用贷。

但是综合盘算之下，多余借款支付的利息高达50万元。

刘女士觉得自己无力承担，最终放弃购房，和卖方协商解除合同。

“在这一轮限购中，最先被挤出的是那些高杠杆投资者。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

一位房地产中介也告诉记者，在学区房市场上，有些人是全款购房，在市场火热的时候，有些卖房者甚至都不接受贷款购房，所以，当政策升级，首先影响的是需要贷款的人群，对于有钱人，则影响不大。

在接受法治周末记者采访时，刘女士也提出了自己的担忧。

“手里这几年攒了100多万元，放在银行里总是不踏实。通货膨胀率那么高，钱越来越毛。”刘女士说。

刘女士曾经想过把钱买美元或其他处于升值通道的币种升值，但是相对于楼市而言，这些投资渠道的升值空间，都显得微乎其微。

“对于老百姓(603883,股吧)而言，还有别的什么投资渠道吗？放在银行，定期存款利息不足以覆盖通胀；股市敢进，感觉进去就是当炮灰；基金和理财也不敢买，这些年的负面信息太多。”刘女士开玩笑说，唯一可以跟买房的升值空间媲美的，就是高利贷了，但高利贷这种事情咱们守法的人也不做啊。

买房，也是刘女士在权衡之后作出的投资保值选择。

“我现在还在看房，只不过在新政之下，只能看总价在四五百万元左右的房子了。”刘女士说，当前环境下，身边放那么多现金，是真的会心慌。

中原地产首席分析师张大伟也表示，在当下，市场已经脱离了价值在谈价格，房产已经完全就是货币符号，所谓的供需结构已经不能抵挡汹涌的投资需求。

部分刚需被“误伤”

成都限购之后，一个研究生毕业的女性大哭着喊“我要房子”了的视频在网上流传。

3月23日，成都出台限购政策，限购由商品住房扩大到二手房。在所有限购区域，购房者必须具有本区域户籍或在本区域稳定就业并连续缴纳社保24个月以上。

这位女子在呼喊中说着，自己读书读了二十几年，出身农村，好不容易买套房子，首付也付了，贷款也贷了，就差一个网签。

通常，新政的生效节点应为网签，且办理贷款的手续应该在网签之后。

对此，成都市房管局回应称，中介机构违规操作，弄虚作假，导致房屋买卖合同未能网上签约产生纠纷的，除自身承担相应的法律责任和经济责任外，还将受到严肃处理。

法治周末记者在采访中发现，也的确有一些刚需群体，在新政面前失去了购房资格。

北京3月22日出台政策，对非京籍人士购房资格从严执行，具体地说，“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”的政策，应为纳税人应从申请月的上一个月(或上一季度)开始往前推算60个月(或20个季度)在本市连续缴纳个人所得税。

一家互联网公司的网络编辑随即在朋友圈说自己“中枪”：“好不容易快熬到头了，但是中间换工作有4个月未交社保和个税，一切都得从头再来！而且外地人在精神上再一次被深深伤害。”

在广州（楼盘）工作的黄先生2月份在佛山（楼盘）市认购了某楼盘的一套房，但该项目一直不开盘，直到佛山在3月25日出了新政，他已没有资格购房。

黄先生在广州市番禺区工作，由于广州限购，他没有广州户口，只能退而求其次，考虑离番禺区最近的佛山市的房子。

“新政一出，曲线救国的路也断了。”黄先生很无奈，我只能等着社保交够了在广州买，而广州最新的限购政策把非户籍人士购房的门槛从“连续3年纳税或缴纳社保”，变成“连续5年纳税或缴纳社保”，房价涨的速度远超收入上升的速度，我觉得离能买的房子越来越远了。

黄先生的一位朋友，也跟他情况类似：在广州做生意，没有户口，想在佛山买房落户给孩子上学，已经交了认筹金，现在也没有资格购房。

“你说，我们算不算被误伤的群体。我们又不炒房，买房是为了住的。”黄先生表示。

部分改善性需求被抑制

这轮新政出台后，另一个受影响的群体是换房人群。有人是以小换大，有人是为了特定需求，比如卖房换学区房。

一位在换房途中被限购政策“击中”的购房者告诉记者，第一套房是小两居，自己有了孩子后，老人来帮忙照顾，所以希望换一个大一点的房屋，但是新政出台后，对于她而言，首套变二套的首付压力和还款压力都很大。

据则是在购买学区房的路上，遇到了新政。

他原本准备卖掉在天通苑的房子，换一套东城区的学区房。

3月17日，北京“认房又认贷”的新政出台后，他认为可以通过离婚的方式，继续以首套身份购房。所以，3月18日，他按照计划卖掉了原有房屋，在3月19日，签订了购房合同，且计划在3月23日和妻子去民政局办理离婚手续。

孰料3月23日，陈生有事耽搁了，然后就是3月24日央行发文称“离婚一年内购房按二套执行”。

“幸亏我们23日没去办手续，要不然办了也白办。”陈生说，这样一来，税就高了，贷款利率也要从基准利率9折上浮到1.1倍。

在接受法治周末记者采访时，陈生说自己并非为了炒房，而是为了孩子上学。以往并没有想买学区房，但是研究之后发现东城区、西城区和海淀区的教育水平还是远高于其他区，在这种教育资源不均衡之下，也是无奈的选择。

“要不然谁愿意用一套160平方米的房子换一套60平方米的老破小(即年代久远、又破又小的房子)？”陈生说。

3月25日，北京市教委出台政策称，将继续实行单校划片和多校划片相结合的方式，但是多校划片范围将进一步扩大，一对一的入学方式增加不确定性。

“在无法真正实现教育资源均衡的情况下，西城区和朝阳区乃至大兴、昌平的教育质量还是完全不同的，那么学区房就还存在，还是会有人愿意买。”一位家长在看到这一政策后对法治周末记者说。

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