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北京二手商住房市场“休眠”

“3·26”商住限购政策的第二天，《证券日报》走访了链家、我爱我家等多家北京大型中介门店调查发现，原本用来张贴房源信息的玻璃窗全部空白一 片，以往常见的门店门口像摆广告一样昭示房源信息的各种“用具”都不见了，以往都散落在外的经纪人骑的摩托车在店门口停了一片，围在一起的经纪人都在聊 天。

“最近没生意呀。”一位经纪人向本报记者表示，“3·17”新政以来，只有刚需还来问问情况，原打算换房的人全部“熄火”，即使算 上之前还有购买二套房能力的换房客户的交易还在进行，全店最近都没有几单交易。“3·26”商住限购政策出来后，商住房源更是全部下线，现在全集团都不接受业主登记挂单销售，投资客想买卖商住房，估计要等等了，即使抛售，渠道也被堵了。

值得一提的是，记者身边的李女士（化名）就陷入了“砸”在手里的焦虑中。

投资客抛售无门

昨天，《证券日报》记者身边一位朋友（李女士）打来电话，询问名下的商住房是不是要“砸”手里了。

李女士名下有两套房，均在郊区，一套是70年产权小户型，自己居住，另一套是商住房，目前正在出租。买下商住房，原本是出于投资的考虑，同时也能以租金 补贴房贷。不过，李女士今年打算换房，因为70年产权的住宅太小，两套房又相距较远，已经无法满足一家人的居住需求，就打算卖掉商住房来换大房子。不过， 李女士并没有乘上这班“末班车”。

“现在商住房卖不掉了，我算了一下，即使我卖掉70年产权的房子，也没法凑足钱买我看上的房子，因为认房认贷后，再买房首付太高了，就不如不换了。”

《证券日报》记者走访了北京多家中介门店后发现，链家、我爱我家等中介确实已经不再给业主挂售二手商住房。

“二手商住市场这两天几乎等同于无交易。”某链家门店一位人士向本报记者直言，现在全集团都下线了商住房源，更不接受新商住房源的挂售，虽然存在零星人 士来询问是否能买商住房的情况，但由于限购条件的制约，对于个人而言，购买商住房等同于购买70年住宅，那么还不如去购买住宅。

无独有偶，《证券日报》记者走访的多家中介门店几乎都给了记者同样的说法，即使能够挂单销售，也不见得有接盘者，毕竟，市场上以公司名义购买实际用途是住宅的商住项目本来就很少，拥有购买商住资格的个人，对于全款支付而言，70年住宅比商住更有吸引力。

不过，通州一家中介表示，可以挂售，但需要是通州区域的二手商住房源。该店一位经纪人表示，即使名下有房，也有方法可以买，只不过这样做的人可能不多。 比如，注册一个皮包公司，估计只需5000元就够了，然后以公司名义购买，这样就可以了。目前来看，还没有以公司注册年限或注册资金等具体限制要求禁止购 买商住房的政策，所以这一方法是可行的。不过，目前还没有接触到想这样买房的案例。

毕竟，10天内北京市第9次出台楼市调控政策，此前举措涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学区划分……紧接着配以严格的突击检查，几乎断绝了所有炒房的可能性。

商住房市场将“休眠”

值得关注的是，由于北京限购政策已执行了近7年，此前有大量的被限人群和投资客都买了商住房，这种类住宅项目的房价水涨船高的同时，还在北京存量房和新房市场上占比逐年增加。

有公开资料显示，过去十年，北京地区成交约40万套商住类物业，现在的库存量介于7万套至9万套之间，这些项目的市场交易规模至少在2500亿元以上，这一库存量几乎创下十年来新高。

数据显示，2016年以前，北京住宅市场当中商办类产品还只是补充，其成交占比基本都在30%以内，但是2016年开始与纯商住宅分庭抗礼，当年商办成交占比甚至超过纯商住宅达到59%。

对此，亚豪机构亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，住宅价格大涨直接对购房需求产生抑制和挤压，是造成商办迅速崛起，销量反超住宅的根本原因。2016 年，北京纯商住宅成交价格同比涨幅达到27%，套均总价更是由2015年的376万元上涨至571万元。纯商住宅价格的快速上涨，使得商办产品的价格优势 凸显，因此成交量也随之快速攀升。

不过，随着“3·26”商住限购政策的执行，北京商住乱象也将得到整治。3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》发布，其中规定“新建商办最小分割单元不得低于500平米”、“在建商办只能销售给公司”、“二手商办销售要符合严格条件”，并且“商业银行暂停对于个人购买商办的个人购房贷款”。

郭毅认为，这一新规将未建、在建、在售，以及二手商办产品全部囊括其中，完全阻断了个人购买商办产品的渠道，对于蒸蒸日上的商办市场来说也成为一记“强 击”，商办与纯商住宅两分天下的局面也将就此终结，因此对于市场成交的制约也将是直接而有效的。在商办“末班车”效应褪去之后，预计3月底以及4月份，北 京商品住宅市场成交量也将快速降至冰点。

中原地产首席分析师张 大伟也表示，“3·26”商住两用项目限购措施，不是简单地“认房又认贷”这种内容，而是全面改变游戏规则，使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的 楼市发展中，商办类本身就是畸形的，大部分物业成为类居住物业。他预计，“商住两用”类物业的价格会有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能进入 休眠状态。

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