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“认房又认贷”“杀伤力”明显 信贷政策成楼市走向关键因素

北京近日再次出台“认房又认贷”的调控政策。这是2010年7月以来，北京市第三次搬出这把房价“砍刀”。从此前该政策在多地实施的情况看，短期内对房价杀伤力显著，但政策放松后，房价很快就“报复性反弹”。

中国证券报记者从知情人士处获悉，北京楼市“3·17”新政颁布后，若房价继续单边上扬，更为严苛的调控政策可能出台，包括继续提高首付比例、全面取消房贷优惠、缩短贷款年限、打击取缔哄抬房价的不法中介机构等，维持房地产市场稳定。3月26日晚，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目加强监管，对个人购买商办类项目进行限制。

抑制楼市过热

2010年6月4日，住建部、中国人民银行、银监会发布通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了规范。按照通知要求，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时辅之“认贷”。这是“认房又认贷”政策首出江湖，当时被称为“最严厉”的二套房标准认定政策。

在二套房的认定上，2007年曾出台过相应的标准，但2007年实行“认贷不认房”的原则。在这种情况下，炒房者对每套住房可以通过全款支付之后，然后用房产做抵押，再去银行以其他名义贷款炒房。

此后的7月12日和7月15日，上海和北京分别出台“认房认贷”的具体执行细则。银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。

此次调控的初衷在于抑制当时的楼市过热。链家地产研究院的数据显示，2007年，北京纯商品住宅均价首次破万。2008年央行连续五次降息，2009年又开始鼓励住房消费和房地产开发投资，至2010年开始限购时，北京房价的均价已逼近2万元/平方米。

此后半年内，多地市紧跟北京和上海的脚步，出台类似调控政策，房价上涨被踩上了刹车。2011年11月，北京大兴顺驰领海楼盘开盘价从1.8万元/平方米下调到1.4万元/平方米；上海万科清林径楼盘的开盘价下调15%；南京天正滨江花园开盘价从2万元/平方米调至1.59万元/平方米；北京京贸国际城开盘价从1.98万元/平方米下调到1.4万元/平方米。

根据央行发布的个人房贷总量统计数据，2011年全国个人购房贷款余额为7.14万亿元，同比下滑31%；2012年全国个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长0.24%。由数据可见，信贷政策从紧，对房价的短期抑制效果明显。

信贷政策作用显著

在经历了楼市大幅调整的2011年之后，2012年6月8日，央行下调基准利率，同日发布的《商业银行资本管理办法》， 将商业银行二套房贷风险权重下调。2012年7月6日央行再次下调基准利率。2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现一些上涨。

2013年1月，部分银行将二套房认定标准微调，“认房认贷”放宽为“认房可不认贷”。2013年4月，多地重申“认房认贷”政策。不过，根据央行发布的个人房贷总量统计数据，在经过2011年和2012的压制后，2013年房贷规模大幅增长。业内人士表示，在实际执行中可能放松了“认房又认贷”政策。

央行数据显示，2013年全国个人购房贷款余额为9.8万亿元，同比上涨77%。与此对应的是，2013年全国多地房价明显上涨。易观数据研究院的数据显示，当年北京二手房成交量同比上涨37.15%，挂牌均价约3.2万元/平方米。

2014年上半年，多地再次强调“认房又认贷”政策，央行收紧房贷政策。2014年9月，房价明显下跌。链家地产研究院的数据显示，当年北京房价跌幅达到12.8%。2014年9月30日，央行和银监会发文，将“认房又认贷”政策改为“认房不认贷”。2015年，深圳楼市率先大涨，上海随后异动。到了2016年，南京、厦门、宁波、郑州等20多个城市楼市纷纷上涨。2016年的10月和11月，深圳和上海分别再次强调“认房又认贷”。然而，深圳和上海楼市依然出现10%左右的涨幅。

格隆汇资深研究员认为，实质上起杀伤作用的是信贷。央行数据显示，2015年全国个人购房贷款余额为14.18万亿元，同比上涨55%；2016年全国个人购房贷款余额为19.83万亿元，同比上涨112%。与此对应的是，北京的房价突破6万元/平方米。

“房价增速主要取决于央行对房贷的态度。历史数据表明，2010年央行收紧房贷后，2011年北京和上海的房价出现30%左右的跌幅；2013年房贷政策松动，北京和上海的房价出现约40%左右的涨幅；2014年再度收紧，北京房价跌幅12%；2014年底放松，房价在一年之后出现暴涨。”该研究员表示。

楼市调控仍有后手

中国证券报记者从知情人士处获悉，北京楼市“3·17”新政颁布后，3个月内若房价仍旧单边上扬，政府可能考虑出台更为严苛的政策，抑制楼市非理性上涨，维持房地产市场稳定。调控措施包括继续提高首付比例、全面取消房贷优惠、缩短贷款年限、打击取缔哄抬房价的不法中介机构等。

3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。根据公告，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用；再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

公告强调，在政策执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

中国房地产业协会的数据显示，北京房价已连续17个月环比上涨。自2015年10月份以来，北京平均房价由37221元/平方米，上涨至60738元/平方米（2017年2月），涨幅高达63.18%。北京乐居近日的调查显示，76%被调查者认为北京房价过高，勉强接受的仅占17%。

中国证券报记者采访的多位业内人士认为，“3·17”新政对各类购房人群影响不一。“北京购房人群可以分为三类人，包括首次购房人群、换房人群、购买二套房人群。”“爱房者”创始人刘常青称，对于第一次购房的人群而言，没有太大影响，首付比例还是35%，利率也没有变化。唯一的变化就是贷款年限由最长30年变为最长25年（不含25年）。

对于购买二套房的人而言，新政的影响并不大。新政实施前，普通住宅的首付比例是50%，非普通住宅是70%；新政实施后，普通住宅提高到了60%，非普通住宅提高到80%。“10个百分点对大部分准备购买二套房的人群而言没有太大影响。”刘常青表示。

对于换房人群，“认房又认贷”的影响较大，特别是已经把房子卖了，还没来得及购买新房的人。“对于已经签约，付了定金，但还没申请贷款的购房者影响更为突出。”链家地产北京区一位负责人称。

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