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原标题：您家的房子“普通”吗 ？

五环外，2000年入住，两居室……这样的房子，为何是非普通住宅？317北京楼市新政的发布让“普通住宅”这一词汇成为不少购房人热议的话题。据了解，目前北京楼市执行的普通住宅标准，是2014年9月30日调整的，调整标准则是依照的2013年全市住房平均单价2.2万元/平方米、260万元/套。近三年未调整过的普通住宅标准，与北京楼市目前的市场行情，显然已经不太匹配。

新房市场上，除部分远郊区县项目，普通住宅已难觅踪影。二手房市场上，虽然实际价格已难达到普通住宅标准，但为降低税费，买卖双方只能配合压低网签价，但首付款却减少的有限。业内人士呼吁，普通住宅的标准，应建立动态调节机制，跟上市场的行情，避免很多刚需、刚改购房人“被豪宅”，让政策更符合实际，让税收优惠政策可以惠及更多普通家庭。

明明是老破小 怎么就成了“豪宅”？

徐先生买房过程中遭遇了一件“拧巴”事，他要买的房子到底普通不普通？

他看中的是位于朝阳区东五环外一个1999年入住的楼盘，由于是换房，他选择了该小区的一处96平方米的三居，业主报价500万元。

看过了房，中介就为徐先生算了一笔账，该房源是业主名下满五唯一的房，税费最低的方式就是把网签价格做到374万元，这样徐先生只需要支付8.5万元的契税，不用承受业主的个人所得税和差额增值税。但是如果按这个价格网签的话，徐先生向银行贷款也得按这个额度计算。

317新政前，按照认房不认贷的政策，徐先生的情况属于购买首套房，首付不能低于35%，也就是不低于107万元，317新政后，像徐先生这样曾经贷款买过房的人被认定是购买二套房，首付不能低于60%，即224万元。叠加上另一部分首付款，徐先生就要准备350万元。

这是徐先生和卖家配合做低网签后的结果，中介告诉徐先生，如果他不想把网签价格做低，想按照银行评估价多贷点款，对于他买的这个价位的房子，怎么算都是不合算的。银行的评估价会比市场价低一些，一般是实际成交价的80%-90%。以银行能评估的最高价450万元计算，按照原来的政策，徐先生的首付款不能低于180万元，而依照最新的政策，徐先生则必须准备至少360万元的首付，再加上没有计算到贷款金额里的房款，首付款就已经达到410万元。而且，如果网签价格超出了普通住宅标准，这套房子还面临着差额5.6%的增值税，由于房主购房原值很低，这笔费用也不是小数。

照此说法，如果不按照中介的建议把房子“做”成普通住宅，徐先生的首付、交易税费成本都要有大幅增加。但让徐先生不明白的是，明明是一处“老破小”，怎么就成了豪宅？

除了像徐先生这样换房的购房人遭遇“被豪宅”外，一些首次置业的刚需购房人也同样有此困扰。新房市场不必说，几乎都已在普通住宅标准之外，而一些入住已经十余年的小区，即使是小两居，也难以达到普通住宅的标准。购房人为了省税，就得付出远超于35%的首付，购房负担大大提升。

现行标准近三年未调整 购房人为避税只能放弃贷款额度

普通住宅标准究竟是如何确立的呢？《广厦时代》了解到，目前北京执行的普通住宅标准是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式实施的。2014年9月30日，北京市住建委、北京市财政局、北京市地税局联合发布通知，调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格，全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。

依据此通知，北京普通住宅标准，除建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下两条硬性标准外，价格红线设置在了五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元；五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元；六环外为单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。

至此之后，普通住宅标准再未调整过。2014年，该标准刚调整时，有数据称，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。而三年后的今天，能够享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重已经严重缩减。

在新房市场，根据中原地产研究中心数据统计，从2016年1月1日到今年3月20日，北京合计签约商品房住宅65600套，其中非普通住宅为29642套，占比45.2%，而这一数据中还包含了限价200万元以内的自住型商品房。

2014年，该标准调整时，依据是2013年度住宅平均交易单价2.2万元。而根据中原地产研究中心数据统计，2016年北京普通住宅+自住型商品房+别墅成交均价为35268元。这三年间，不仅房价发生了变化，货币投放量也同样在变化。

严格遵照现行的普通住宅标准，北京主要的居住区基本已难觅普通住宅。某中介公司北苑某门店经理小王告诉《广厦时代》，以他所在门店房源量最大的北苑家园为例，2005年左右的房子，目前两居的主流价格大都在600多万元，而该区域的普通住宅价格标准为374万元，这也就意味着购房人要想享受普通住宅的税后优惠政策，只能把合同价格定在这一标准，贷款最多也就能贷240万，也就意味着购房人想在该区域购买一套两居，首付就要准备400万元左右。

如果不这样做，想提高贷款额度，购房人就要面临许多税款的增加，契税、印花税、土地增值税都相对可以接受，但交易差额5.6%的增值税，对于很多购房人来说是很大的负担，为了省下这笔税，只能接受少贷款。

长效机制下政策应相互配合 提升标准有助市场平稳发展

对于普通住宅标准的调整，购房人也有担心，如果调整了是否意味着鼓励购房？北京市房地产业协会秘书长陈志表示，普通住宅标准的适当提升有助于市场的稳定。2016年底的中央经济工作会议为今年楼市定下“平稳健康发展”主基调，提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并就房地产市场长效机制建设做出了布局。在长效机制的建设过程中，应考虑各项政策之间的配合，制度的调整也应以买房是用于生活，而不是用于获得财产性收入为调整目标。

普通住宅标准的调整是一项常规工作，应考虑到市场的实际情况，照顾大多数群体的利益，让更多普通家庭购买自住型住房时，可以享受到政府提供的税收优惠政策。

亚豪机构市场总监郭毅则认为，317调控新政将贷款标准从认房不认贷调整到了认房又认贷，这实际上就从房贷层面限制住了首套和二套之间的区别。在这个基础之上，如果把普通住宅的标准适当提升，则对刚需和刚改客群有一定保护作用，可以用一个相对低的首付，来实现他的居住需求。从这个角度上讲，提升普通住宅标准与317调控新政保护首次置业刚需自住需求的目的是一致的。

不过，中原地产首席分析师也提醒，普通住宅标准与二手房过户指导价调整是同步的，标准提升可能相应带来二手房税费的提升，对于购房人也不能算全是利好，需要辩证来看。

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