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最近可谓是楼市政策集中爆发，放眼望去，楼市无外乎都使用了几大常用调控手段，每招都有其特定作用。

1增加个税或社保缴纳年限

这是限制外地人买房最常用的一个方法，北上广深以及部分二三线城市都采用了这种方法。比较有意思的是，北京从一开始就规定连续5年缴纳个税或社保才有购房资格，而上海、广州、深圳都是1-3年，从去年开始相继提高到5年，四大一线城市统一了战线。

今年有的城市在限定年限的基础上又加了一条：补缴无效，比如去年12月时郑州规定：非郑州市户籍居民在当地购房需提供近3年内在本市连续24个月以上(含24个月)缴纳个人所得税或社会保险证明，并没有对断缴补缴情况作出硬性规定，而上周，也就是3月17日半夜出台的新政明确了这一点：3月17日以后再进行补缴社保或个税证明的非本市户籍家庭，不再作为购房的有效凭证。也就是说，就算你差几个月满足连续24个月缴纳社保或个税，因为中途其他原因导致断缴了一个月，即使补缴也不能算连续24个月缴纳，要重新计算缴纳年限。这就将不少外地人挡在了门外，限购效果立竿见影。

2提高首付比例

很多城市都以“本地户籍”、“非本地户籍”，普通住房非普通住房为区分标准，区别首付比例。比如这两天刚刚实施新政的嘉兴规定：购买首套住房的本市户籍家庭首付为30%，非本市户籍家庭为50%，足足差了20%。北京新出台的限购政策规定，二套房为普通住房的首付为60%，非普通住房为80%，也是差了20%。对于购房人来说，提高首付的直接影响就是增加了前期购房成本，多出的20%首付，少则几十万，多的能有上百万，此政策一出威力也着实不小。

3提高贷款利率

有提高首付的，就有提高贷款利率的，不过这次不是央妈加息，而是各地银行收紧利率折扣，或者提高获得优惠利率的门槛。利率提高，意味着购房人每月要还的房贷本息增加，相应的贷款总利息也会增加。在实际审批过程中，银行会倾向于还款能力强、资质良好的购房人，主要目的就是限制住房贷款增长过快，控制信贷风险。而这个利率折扣，在整个还款的漫长过程中都不会改变，即使将来出现降息或升息，折扣也不会因此改变。

4缩短贷款最长年限

北京出台的最新限贷政策中有一条规定：暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款），意思就是买房最长贷款年限从30年变成25年。举例来说，在基准利率前提下，以贷款200万，等额本息30年还贷为例，每月还款10614.53元，总支付利息1821232.39元，本息合计3821232.39元；而如果换做是25年等额本息，每月还款11575.57元，总支付利息1472671.67元，本息合计3472671.67元。贷款25年比30年，虽然总支付利息少了，但是每月月供增加961元，对于一些经济能力有限的家庭来说，每月多出近千元的月供也不是小数目。

5认房又认贷

认房又认贷，是所有调控政策里最狠的一个，以家庭为单位，只要名下有住房或者有住房贷款记录的，无论是否结清，再买房都按照二套房的标准执行。这一次，就算是假离婚也不管用了。一种比较典型的情况是，用夫妻一方名义贷款买房，然后提取双方公积金还商业贷款，这样没贷款一方以还贷名义提取公积金，也算有贷款记录，离婚后买房仍然算作二套房，接下来首付比例、贷款利率都按照二套房标准执行。可以说这个政策相比提高首付、贷款利率，限制范围更广，效果更明显，主要影响的是那些改善型家庭。比如，有一个北京家庭原有一套小户型，价值300万，现在想置换一套大点的房子，价值600万，在小户型房子已经还清贷款的前提下，这个家庭可以卖小买大，最少首付35%然后贷款，对于这个家庭来说可能压力不大。而现在，因为认房又认贷，原来那套小户型房的贷款虽然已经还清，再买房也得按二套房算，首付比例提高到60%甚至80%，如果没有足够的积蓄，恐怕换房计划就要泡汤了。

融360房贷总结：近日有消息人士称，央行日前下发今年信贷工作意见，要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。不难看出今后信贷政策收紧将是大趋势，不管是首次购房还是改善购房，要时刻关注政策动向，根据自身情况作出选择。

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