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北京最近火爆的房价频频迎来段子手的调侃和北漂族的焦虑，然而首先迎来调控风暴的却是二三四线城市。南京升级限购政策、青岛暂停第三套及以上住房贷款、赣州提高第二套住房公积金贷款首付比例……仅3月至今，就有滁州、三亚、赣州等6个三四线城市出台新政调控楼市，杭州、南昌等10个二线城市限购升级。

上证报记者梳理发现，自春节后，除海南、安徽、山东等省一级政府出台各类房地产政策外，已有不下十个二线城市出台调控政策，其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。另外，有六个三四线城市也加入调控行列。节后短短一个多月的时间，又开启了调控的“小高潮”。

背后的原因,克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱认为，尽管多数城市在经历去年调控后成交量迅速下滑，但仍有部分城市在2017年前两月楼市成交增长显著。例如重庆，今年前两月住宅成交量同比增长73%，而南昌前两月成交近100万平方米，同比增幅达到104%。三四线城市中，徐州前两月成交同比增长超过八成，盐城也同比上升33%。

“大部分成交下滑城市受到供应不济的影响，主要是因为‘限价’政策所致，在导致成交下滑的同时，实质上还造成新上市楼盘销售火热。因此，当前市场也呈现出买房难和市场成交下滑共存的‘奇景’。”丁祖昱认为。

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导致三四线房价上涨的主要原因

1、北上广“人口拐点”悄然出现

随着人口控制和疏解的政策出台，北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据，从2010年至2015年，北京常住人口增幅放缓，上海则在2015年首次出现负增长。

由于大城市生活成本的提高，无力承担的人口被迫挤出，回到原户籍所在地，华泰证券首席分析师谢皓宇将其称之为“中国版的逆城市化现象”。他同时预测，一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移，未来劳动力需求将减少，挤出的人口将返乡。“一线城市的流入人口大多来自于中部和西部地区，以及河南、河北等地，这些地方是三四线城市的集中地。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差，在一线城市积累的财富足够在家乡置业，于是增大了返乡的诱惑力。”上述分析师指出。

2、“像蝗虫一样的投机客”

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，人口流动并不是此轮三四线城市楼市火爆的主要原因，投资需求的推动才是主因。

“打一个不恰当的比方，房地产投资者就跟蝗虫一样，把一个区域的价格炒高以后，紧接着就去下一个区域。”张大伟向媒体表示。例如一个炒房团把南京的房价炒上去后，接着另一个炒房团会把盐城、南通等多地三、四线城市也同步炒高。

在任泽平看来，销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小的影响。其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，以及去库存政策刺激和基数小的影响。

3、三四线城市去库存带来政策红利

任泽平等多名分析师近期研究指出，2016年三四线城市的楼市去库存已经超预期。任泽平研究报告中的数据显示，三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

申万宏源的调研结果显示，三四线城市去库存化周期已明显缩短。三四线城市土地供应逐年减少，配合宽松政策，销售回暖，住宅去库存化效果良好。以调研的西南样本三线城市为例，目前住宅去库存化周期在9个月左右。

任泽平团队认为，三四线城市政策持续友好，将推动三四线楼市销售热度持续，2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。

2017年房价到底会怎么走？国泰君安首席经济学家林采宜如是说

1. 一二线限购是从需求端控制住资产配置需求，房价泡沫不会在短期内被刺破

每一次房价上涨，都伴随着房价是否有泡沫的讨论。然而从本质上看，危害经济的是泡沫的破灭而非泡沫本身。通常而言，泡沫破灭的前提是居民开始竞相抛售持有的房产，造成市场上的供给剧增，供大于求从而房价下跌。

中国的实际情况是，城市化进程及土地供应的限制这些慢变量支撑了人们对一二线城市尤其是一线城市房价长期上涨的预期，只要持有房屋的成本不剧烈上升，比如开征房屋持有税，不论居民是出于投资还是投机需求目的，都不会急于出手持有的房产。

因此，限购政策往往充当了房价泡沫破裂的保护伞，在房价没有上涨到足够高，以至于有一部分理性人开始抛售离场的时候，通过强迫房地产市场的供需双方暂时离场观望，一定时期内避免了泡沫被刺破时的房价大幅下跌。

2. 未来一线城市住房的消费性需求依然坚挺

中央经济工作会议中提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，给我国的房地产市场重新定调。其核心是要“稳”：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。对于一线城市，两个重点词是“疏解”和“带动”，会议全文中特地提到“京津冀协同”。对于北京和上海这样的超大城市，一是将其部分功能“疏解”至周边地区，二是“带动”周边中小城市的发展。

然而值得注意的是，尽管北京、上海等一线城市人口规模已经很大，但是按照齐普夫定律来看，这些超级城市还不够大，小于该定律揭示的最优“规模”（齐普夫定律在城市经济学方面是一个基于统计数据得到结论，是指城市人口的自然对数与其人口排序的自然对数的乘积是一个常数）。这实际上说明，尽管面临政府的人口控制（北京十三五期间的目标是将常住人口控制在2300万，上海2040年的目标是将常住人口控制在2500万，而北京和上海当前的常住人口分别为2170万和2415万），但一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍可能继续吸引人口流入。从这个层面来说，一线城市尤其是北京和上海房地产市场的消费性需求仍然向好（深圳和广州作为第二梯队要弱于京沪）。

3、三四线城市，去库存仍是主要任务

关于我国三四线城市房地产市场的库存压力，并不能简单地根据70大中城市、百城数据去推断其库存。这是因为我国有293个地级市、361个县级市，还有1381个县，目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。换一句话说，三四线城市的实际库存可能永远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持。去库存也是依然任重道远，因此，我们不看好三四线城市的房价。

在三四线城市内部，“分化”将同样存在。重点看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市/区域中心较近的中小城市，这两大城市群的经济基础好，未来有望进一步吸纳人口进入。其次看好成渝（临近成都）和长江中游（临近武汉）城市群中距离首位城市较近的中小城市，一方面这些城市群本身有一定的经济基础，首位城市是区域中心，周边腹地广阔，地理条件较好，存在大量的待转移农业人口，另一方面地处中西部，可能会有一定程度的政策倾斜。

兴业证券报告指出，为了化解金融风险等，政府将会不惜一切代价去库存。但政府并不希望三四线楼市呈现一二线楼市的超级繁荣状态，因此三四线楼市在一两年的大繁荣后，大概率会保持平稳状态。

（综合上海证券报、中国新闻网、国泰君安首席研究员林采宜报告）

附：限购升级调控加力 二三四线城市同时“开火”

记者 朱楠

南京、青岛……15日晚间，又有两座二线城市发布限购措施，楼市调控进一步加力。而此前，仅本月以来，就已有杭州、南昌等九座二线城市限购升级，还有滁州、三亚、赣州等六座三四线城市出台新政调控楼市。春节后短短一个多月，又开启了一波楼市调控的“小高潮”。

有业内人士认为，从国家统计局近期公布的1至2月份全国房地产开发投资和销售数据看，上升势头显著，甚至超过预期，部分二三四线城市或暗流涌动、或已现过热苗头，成为引发调控升级的重要原因。

限购政策“遍地开花”

15日晚间，南京市发布《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》，主要内容包括：自16日起，在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭出售住房。在主城区（不含上述三区）范围内，暂停向已拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售住房。以上限购规定涵盖新建商品住房和二手住房。

几乎同时，青岛市国土资源和房屋管理局下发《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求自16日起，在市区范围内，能够提供从购房申请之日起前两年内、在该市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明（下称“证明”）的非该市户籍居民家庭，限购一套住房；对在市区范围已拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭，或无法提供上述“证明”的非该市户籍居民家庭，暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

此前一天，3月14日，赣州市政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》指出，提高第二套住房公积金贷款首付比例至50%，对购买第三套住房的，暂停办理商业贷款；住宅用地的竞买保证金比例按不低于宗地起始价的50%交缴。另外，在市中心部分区域实施住房限购措施。

还不止上述三地，近期，陆续有二三四线城市加入楼市调控行列。如3月2日，杭州楼市限购再升级，明确暂停对已拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月7日，南昌当地官方媒体报道称，该市即将出台《关于进一步做好住宅市场调控工作的通知》，将加大限购限贷力度，增加住宅用地和住宅有效供应量，确保住宅量价平稳。3月9日，安徽滁州市七部门联合发文调控楼市，强调实行差别化住房信贷政策，市区居民家庭首次购买新建商品住宅的，申请个人商业贷款首付款比例不低于20%；购买第二套住宅的，首付款比例不低于40%；第三套首付款不低于60%。3月12日，三亚市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，禁止预售商品房转让、禁止阴阳合同、二套房首付比例不低于50%，同时暂停向购买第三套房以及上的家庭发放商业性个人住房贷款。

三四线城市抑制“炒房风”

记者梳理发现，自春节后，除海南、安徽、山东等省一级政府出台各类房地产政策外，已有不下十个二线城市出台调控政策，其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。另外，有六个三四线城市也加入调控行列。节后短短一个多月的时间，又开启了调控的“小高潮”。

克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱认为，尽管多数城市在经历去年调控后成交量迅速下滑，但仍有部分城市在2017年前两月楼市成交增长显著。例如重庆，今年前两月住宅成交量同比增长73%，而南昌前两月成交近100万平方米，同比增幅达到104%。三四线城市中，徐州前两月成交同比增长超过八成，盐城也同比上升33%。

“大部分成交下滑城市受到供应不济的影响，主要是因为‘限价’政策所致，在导致成交下滑的同时，实质上还造成新上市楼盘销售火热。因此，当前市场也呈现出买房难和市场成交下滑共存的‘奇景’。”丁祖昱认为。

在这样的市场背景下，近一段时间以来，连云港、滁州、涿州、三亚等三四线城市纷纷加入调控行列。丁祖昱分析认为，这些实施调控的三四线城市中，涿州和张家口都处于环北京地区，由于北京房价快速上升导致部分刚需自住客群溢出，炒热了当地楼市。再加上张家口的崇礼区举办冬奥会等原因，也带来部分投资客，让市场成交和房价在短时间内上升了好几个台阶，调控强化也在情理之中。而涿州宣布限购以及连云港上调公积金首付则应属于“未雨绸缪”。另外，如今三亚的房价也已经达到2万元/平方米左右，再加上去年以来整个海南楼市明显好转。因此，对三亚的调控也是顺理成章。

而去年已过热大涨的二线热点城市调控升级也成为趋势。自去年9月份以来，杭州、南京、合肥等城市多次发布调控政策，其中合肥、杭州、南京分别达到五次。其中，杭州的这次调整，是近几次中比较严厉的一次。另外，南昌也在原有的限购上扩大了范围。而这些城市限购的加强都可能会对市场产生较大的降温效应。

宏观方面，3月14日，国家统计局公布1至2月份全国房地产开发投资和销售情况。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从数据看，楼市销售势头强劲超过市场预期，但市场出现结构性变化。一线城市受调控影响，交易量有所降温，二三四线城市则表现超过预期，投资外溢现象明显，尤其是一线城市周边的三四线城市出现热销，一些楼盘的外来投资客超过六成。投资需求释放拉动销售数据，这也是调控升级扩容的重要原因。

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