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有没有觉得最近的北京楼市有一股暗流涌动之感？

如果你最近正在奔波看房，你会发现，二手房市场价格稳中有升，热点区域内房源不足；而新房市场大多未能如期开盘，想在北京寻找一处在售的新房有些困难。

自从930政策以来，调控预期下本应下跌的房价却迟迟未跌，2017年的北京楼市颇有一丝神秘的气味。

还原真相最好的办法就是走基层，因此我找到了从前买二手房时的经纪人。我告诉他现在手里有50万，想用中介的金融杠杆再撬动三五十万，凑个百八十万再买一套二手房等着升值。中介小哥笑着冲我摇摇头，“姐，一百万在回龙观已经买不到二手房了。”

我当然知道北京楼市在2016年疯长的态势，却万万没想到100万在中介小哥眼里已经不值一提了，我当然是目瞪口呆，“今年年初没有松动的迹象么？”“930政策之后成交量确实有所降低，但是价格没有下降趋势。”

来看看云房给出的数据：北京2月二手房成交价格比去年930新政后的首月，成交均价高出11.25%。

这就是前文所说的“神秘的气味”：调控已来，市场却没有被有效抑制。而这样的局面在从前的几轮调控中都不曾出现。

一、信贷全面收紧

本轮调控作用于购买端的武器是提高首付比例，从历史经验来看，信贷一旦被收紧，需求端则立刻呈现疲软状态。然而不仅是首付比例的提高，通过一线实探，我才知道贷款的口子也被紧紧勒住。

我想以手中的50万作为筹码，通过中介的金融产品，或是银行的信用贷再撬动一笔钱，两者凑在一起作为首付。这条路被中介小哥堵死：北京目前没有中介再使用任何金融产品为购房人提供首付支持；而银行一旦查出购房人名下有信用贷，则会要求先还清信用贷后再给批复房屋贷款。

小哥还说：“更严格的是，银行现在拖时间，经常几个月不给业主放尾款。”这是在延长交易周期。而对于首套房，北京目前多数银行的贷款利率已经上升至9折或基准利率。从央行层面，给各家商业银行的2017年的住房贷款额度只会降不会升。

且不说其他行政手段，只从信贷来看，这已经是全面收紧的态势。然而价涨的局面仍然没有得到控制，原因显而易见，需求端并没有疲软，购房人手里有足够的现金。

这现金有多充裕，小哥说了一个例子，让我很是受打击：有位先生想买国风美唐一期，目前市场价610万，他准备了700万现金，多出来的是给业主留出的涨价空间。我又被震惊了一把：现在还有业主坐地涨价的现象？

事实上，从2016年下半年开始，“连环单”就变成二手市场的常态，多数靠谱卖房的业主均是卖一买一的改善群体，如果他们想入手的房子不能敲定，那么就不敢轻易出手手里这套，“回龙观的好多业主要换海淀房，哪怕回龙观的房子高出市场价10万、20万，也不敢轻易出手，什么时候海淀的房子定下来了，发现回龙观的房子高出市场价30万、40万，就可以成交了。”

小哥说：“这市场已经是改善的市场，刚需进不来了。”我问刚需人群怎么办，他说租房。

信贷勒得再紧，挡不住置换的需求。购房人手里有筹码、需求急，价格自然难降。

二、新盘不开 需求被挤

今早看某微信号谏言，如果现在买房，能买新房不买二手房，因为能开盘的新房都已经被政府死死限住价格，相当于政府替开发商给购房人打了折。前段时间我的同事想投资平谷一套地铁房，托人找关系问了问，该项目如果能在今年入市，那么单价不超过3万元/平米，而目前平谷二手房中，与该项目面积相当的房源单价已经达到3.3万元/平米。

这一二手住宅价格倒挂的现象还是在2012年北京楼市不景气的那一年发生过，原因是开发商为了促进销售而大力度打折，造成新房二手房价格倒挂现象。

本轮个别区域的倒挂现象当然不是因为开发商打折促销，而是因为能开盘的都便宜，其余大多数新盘都选择推迟开盘。

所以你应该早就发现了，北京现在能买到的新项目，寥寥可数。然而北京每年的购房需求是稳定的，新房市场这条路走不通，在恐惧房价继续上涨的心理影响下，购房人只能转头求助二手房市场。这实际上增加了北京二手房市场的需求量。

我去某二手房网站看了一些房源，发现可选择的余地太少，小哥说：“从去年开始到现在，一直处于房源紧张的状态，丝毫没有缓解的迹象。”所以除非有置换需求的业主，否则即便挂牌也不是诚心交易，业主们一直盯着房价走势，看看到底能要到比市场价高出多少的价格来——这就是目前二手房市场业主最真实的心态反映。

三、限购加码

说了这许多，可见930政策没能有效控制住北京住宅价格，因此有预测说北京调控继续收紧可能是大概率事件。我们不预测北京政策走向，但是看看全国政策走向吧。

环京全面收紧：张家口、涞水、怀来、涿州、武清、天津城6区、廊坊、三河先后出台限购政策。3月9日，南昌也出台号称史上最严限购政策，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅。种种迹象表明，本轮调控正在逐步加大力度，并推向全国。

这是被市场倒逼的结果。云房数据显示，截止2016年2月28日，北京市新建商品住宅（不包含自住型商品房）的库存量为75669套，按照近半年每月平均成交7983套来计算，真实库存消化周期仅为9个月，已经濒临8-10个月合理去化周期的底线。这是中介无房可卖的原因，也是房价不降反升的原因。

库存低谷、新盘不开、需求旺盛，即便祭出限购大招，同时收紧信贷，北京房又怎么会下跌？

最后再附送一则真实案例：前段时间南邵新盘路劲世界城不限购产品面世，中介小哥七拼八凑集了75万，因为没能在规定时间凑够首付90万，终于失去买房资格。小哥说：“无论是新房还是二手房，有钱都未必买得上，更何况差钱的。”我问他以后怎么打算，他说回老家吧。

这才是目前北京楼市的真实现状。

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