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一二线的房价为什么这么高？东北等地的楼市为什么那么差？

明源君以前从政策、货币、国情层面解读过很多次。明源君曾经认为，只要政府的供地、货币政策发生变化，房价就可能下降（虽然变化的可能性不大）。但明源君后来发现，政策、国情完全不同的美国硅谷、纽约等地的房价也很高，而底特律等传统工业城市也衰落了。

类似的情况背后，一定有共同的规律。明源君最近的一些研究，得出了让明源君自己都感到惊讶的结论，打破了明源君“房价下降”的幻想，这些结论如下：

1、政策并不是房价上涨的决定因素，充其量只是提前透支了房价的上涨。中间价格或许有波动，最终结果不变。

2、人类远程沟通的方式从电话进化到VR。但是人类几十万年进化中养成的习惯，决定了人类只有见面，才能完成深度的合作、才能进行天才的创新。

3、高素质人群的聚集会提高效率。效率不断提高，就可以创造价值，逐渐抵消高房价、高房租的成本。城市的竞争就是看谁更能吸引人才。

4、运输成本下降，过去依靠港口、铁路而发达的城市，必然衰落；劳动密集型大企业天然排斥创新和知识，所以传统工业城市必然衰落。

5、最终的一线城市不一定是北上广深。而决定一线城市房价的，是金领的收入水平。

下面明源君详细来说。

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科技的进步

会增加而不是减少人类见面的需求

将加速人群的聚集

大家是否都曾经和明源君一样，有过同样的幻想：当VR、AR技术进一步发展，人与人远程沟通不存在障碍，人们在千里万里之外都可以在一起办公，一二线的房子都没有价值了，其价格将大幅下降。

但实验和众多的事实告诉我们，事实可能恰恰相反，最起码在我们有生之年是这样。

一 远距离沟通很难促成深度的合作

密歇根大学曾经将每6名学生分为一组，进行一种合作赚钱的游戏。其中一些小组在游戏开始之前，进行10分钟的面对面交流；另外一些小组则通过电子方式进行30分钟交流。结果，面对面交流的小组合作得很好，赚的钱也更多。而只通过电子方式进行交流的小组则各自为战，每个人都把自己的利益放在整个团队之上。

大量的试验证明，面对面的交流会带来更多的信任、慷慨，和更好的合作。

以纽约为例，这个城市的核心是金融服务，2008年，这个领域向员工支付了超过786亿美元的薪水。金融业的本质其实是一种创新，其核心能力是对风险和收益之间进行平衡，并加以量化，使得高风险、高回报成为可能。

在纽约证券交易所的交易大厅里，一些全球最富有的人挤在一起工作，因为这样可以获取他人的信息和知识。他们知道，他们不能通过网络和维基百科学到这些。

纽约市长布隆伯格也深深地知道这一点，所以他把市政厅也改造成一个没有隔断的大厅。

电子方式的交流和面对面的交流是互相补充的，不能彼此替代。现实中彼此接触较多的人，之后电话交流也非常多，反之则很少。

二 最牛的创新，在面对面的头脑风暴中诞生，城市规模足够大，才能让你找到同类

为什么人与人进行远距离交流，无法诞生最牛的创新？因为既然是创新，就是从来没有过的，其最初的想法，一定是很模糊的，甚至根本不能成型。这个时候的创新，还面临着被别人抢走的危险。

这样的最初的创新成果，无法写成论文，或者通过媒体的采访来发布，而只能是与绝对信任的人进行面对面的交流，来进一步完善。

文艺复兴时期的佛罗伦萨，是艺术天才聚集的地方；众人仰望的雅典，苏格拉底培养出柏拉图，柏拉图培养出亚里士多德；中国战国时期，思想家群星璀璨……

最牛的思想，最好的创新，往往来自于集中在一个很小的区域的人们面对面的交流。在哈佛等著名大学攻读的学生，最重要的交流来自于身边的人，而不是网络。面对面的一群人，可以形成一种集体智慧。创意跨越走廊和街道，比跨越大陆和海洋更容易。

1993年，三位经济学家发现，所有公司的专利引证中，有1/5以上是同一城市的专利，有1/4是同一国家的专利。也就是说，即使是已经公开发表的专利，也更能影响身边的人。

而只有足够大的城市，才能让你找到自己的同类，并完成这种面对面的交流，最终完成天才的创新，并最终找到资金的支持。曾经有名言说“如果没有大城市，费米（著名科学家）将成为一名花匠。而诺伊曼（著名科学家）将成为药店的一位收银员。”

三 信息技术进步以后，人们面对面交流的需求是增加而不是降低了

电话、电脑、手机诞生的时候，大家都曾经预测新的通讯方式将消灭大城市，并且让出差见面变得毫无意义。然而事实是：“空中飞人”越来越多，重要人物都一直在出差的路上；大城市的人口越来越多。

为什么呢？我们先来看一个概念“杰文斯的互补定理”：燃烧效率更高的蒸汽机诞生，提高了能源使用的效率，降低了能源使用的成本；但是煤炭的使用量并没有降低，反而更多了。

同样的，信息技术的进步，增加而非降低了面对面交流的重要性。人类眼神的交流、嗅觉的提示、握手的感觉，言传身教等等，远距离沟通是无法替代的。信息技术让世界的信息变得密集，向其他人学习也就能产生更高的价值。

短短几十年的高科技无法战胜人类数百万年的进化发展历史，在网络空间的交流无法与分享一顿美食、一个微笑或者是一个亲吻相提并论。人类是感性的动物。以房地产为例，去项目现场看一次，收获比看一大堆数据大得多。

四 只通过电话和电脑来完成工作，得到的报酬不高，也很难进步

不和别人见面，只通过电话和电脑来进行工作的人，会怎样？除了作家等少数特殊行业，大多数这样进行工作的人，得到的报酬不高，也无法获得进步。

以美国为例，每英亩土地上不足一人的县，平均15.8%的成年人拥有大学文凭。而每英亩土地生活2人以上的县，平均30.6%的成年人拥有大学文凭。这个数据也涉及到明源君下面要说到的问题：人群的聚集，特别是高素质人才的聚集可以带来什么？

人群的聚集可以提高效率

高素质人才的聚集可以带来更多财富

前几年，大家都在讨论“逃离北上广深”。近些年，又在讨论“逃回北上广深”。为什么呢？因为一线拥有更高的效率、更好的工作机会。而这个规律，也适用于其他国家。

一 人口聚集带来更高效率，可以抵消大小城市之间的成本差异

效率是怎么提高的？明源君认为是一环一环提高的，少一个衔接都不行，这其中城市人数的多少相当关键。

以交通为例，一线城市的地铁可以2分钟一班，因为有那么多人。而四线城市的公交车半小时一班也不见得能坐满。

以政府为例。如果每天去窗口办事的只有10个人，那么办事人员保持一小时一个的节奏就可以，如果每天去窗口办事的有几百人，那就必须几分钟一个人。

再以超市为例，同一班组中有一位明星收银员的时候，中等水平收银员的工作效率得到了大幅度提高，同一班组都是能力较差的收银员的时候，中等水平的收银员工作效率也会下降。

在美国，也是如此。生活在人口超过100万的大都会的美国人，比那些生活在规模较小的城市里的美国人，生产效率平均高出50%以上。虽然大都会区工人的工资，比非大都会区的工人高出30%，公司要付出更高的人力和土地成本。但是效率带来的优势，已经足以抵消成本的差异。

有同样统计数据的还有印度，印度的城市人口每增长10%，人均产值就会增长30%。

二 高素质人才的聚集可以带来更多财富

当一个国家和地区的总体教育水平提高以后，创造财富的能力就增强了。

以美国为例。拥有学士学位的人口所占比例每提高10%，该地区1980---2000年之间的收入增长速度就相应地提高6%。拥有本科学历的人口所占比例每提高10%，城市的人均产值就相应地提高22%。在美国，工人上学时间每增加一年，平均收入增长8%。全国总人口平均上学时间每增加一年，人均国内生产总值增加30%以上。

三 高素质人才的聚集，加速好企业的聚集，加速人口的聚集

在美国，1970——2000年期间，拥有本科学历的成人人口超过10%的县，人口增长了72%。而拥有本科学历的成人人口所占比例不足5%的县，人口只增长了37%。

这是为什么呢？

其实很简单，拥有更多高学历人才的城市，会吸引还在迅速发展中的企业前往。潜在雇员吸引雇主，潜在雇主吸引雇员，而城市规模为跳槽提供了方便，一切进入良性循环，而没有人才的城市，则进入恶性循环，即使有一两个大牌企业，也会迁走。近几年，中国许多著名企业把总部从三线城市迁到一线城市，就是这个规律的体现。

财富的主要来源

之前是交通的便利和密集的劳动力

以后则是技术和产业创新

传统工业城市注定没有未来

为什么中国的东北会衰落？因为财富的主要来源发生了变化。明源君觉得，世界上财富的来源，发生过两次迁移。

第一次迁移是从农业发达的地方，迁移到交通便利的地方

中国古代的政治中心，一度在河南、陕西一带，那一带也曾经是全国最富庶的地方。为什么？因为古代那里的气候和现在不同，比较温暖湿润，当时的财富来源主要是农作物和养殖，那里也就成为中心地带。

后来，气候变化，南方就逐渐比北方富裕。以稻米为例，南方可以产三季稻米，北方只能产一季。南方各个季节都有丰富的出产，而北方冬天能种植的东西很有限。

虽然如此，但因为全国的土地都可以种植农作物，大家的差距并不是很大。明源君觉得，这也是北方的王朝经常能统一全国的原因之一。

农耕文明注定无法成为主流的原因在于：农业生产力的提高需要用到新技术，而新技术的运用会减少需要的劳动力的数量，会减少工作岗位……这个矛盾无法解决。

农耕文明之后，交通的便利成为一切。农业文明后期，海边的港口已经开始享受交换的利益。因为生产的一切货物都需要交换，所有的原料都需要外地运来。而水运最便宜，还可以直接把船开到外国去。于是所有发达的工业城市，几乎都是海边的港口、河边的城市、铁路沿线等等。英国、美国，这种趋势特别明显。

芝加哥因为在两条运河的水道上，后来又开通铁路。1850---1900年，芝加哥人口规模增长了50倍。从3万增长到150万人以上。

中国的东北早年能够发展，也有这种因素：东北铁路历史悠久，从1891年清政府修筑关内外铁路起，迄今已有120多年。新中国成立前和成立初期，东北铁路以路网形成最早、布局最密、运输能力最强，在中国铁路发展史上占有十分重要的位置。

第二次迁移是从交通便利的地方，迁移到创新的头脑集中的地方

我们先来看看交通便利的地方是如何失去竞争力的。以美国为例。1816年，通过陆路将货物运输30英里的成本，相当于将同样的货物用船运到大西洋彼岸。所以，港口城市都发达了。1890年至今，铁路运输每英里的实际成本从20美分下降到了2美分。陆上运输成本已经很少。

陆上运输成本已经如此之低，为什么一定要在大都市建设工厂呢？这个时候，都市的意义已经从交通方面、劳动力密集，变成了是否拥有更多创新的头脑、是否拥有更多高素质人才。

但是，传统的工业城市恰恰是排斥创新的。当个人变成大型工业企业中的齿轮，他就不需要掌握太多知识，知识少的人劳动的时候反而更卖力更听话。自我封闭、劳动力密集的大企业，曾经是传统工业城市的骄傲，但也注定让这些城市在今天走向衰落。在美国，拥有大量小型企业地区的发展速度，远远快于由大型企业主导的地区；技能水平较高的城市，远比文化水平较低的地区更加成功。

结 语

最终的一线城市的房价

一定是高不可攀的

今天的大都市，其最重要的意义正如本文开始所提到的，是激发新的思想、进行创新的理想场所。技术和产业创新，成为一切的根本。互联网文明，必须建立在各种创新资源非常聚集的金融中心。当创新的技术遇到创新的金融，就会产生化学反应。

在美国，有两个公认的金融和创新的中心，一个是纽约，另一个就是硅谷。在中国，目前最有希望的城市是深圳，其次是杭州、苏州、上海、广州。深圳兼容并包，欢迎一切有大专以上文凭的人入户，专门修建大量人才住房。已经聚集了众多的创业企业，并诞生了腾讯、华大、大疆、华为等著名企业。其大学比较少的短板，也正在被引进的十几所高校补上。

从美国等国家的历史来看，人口和企业是从寒冷中西部迁往更加温暖的地区。

人才是用脚投票的，过去2年，深圳、广州外来人口持续增加，深圳周边的东莞等地人口也在急剧增加。而北京、上海等地因为政策限制等原因，人口在减少。

明源君相信，未来中国的一线城市，可能不一定是北上广深这四个，但最终成为一线城市的，一定是最具有创新能力的，其房价也一定是高不可攀的。因为：一线能供给的土地和新房，越来越少。而决定一线房价的，其实就是少量新房的成交价格。而决定新房成交价的，不是人均收入和工资，而是金领们的收入水平。

作者：明源地产研究院主编 王恒嘉 写作中参考了《城市的胜利》一书，表示感谢。

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