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楼市巨变!三线涨得比一线还凶 这15城出人意料!

时间:2017-02-22 10:43河北网(www.he-bei.cn)
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导语: 最近,大部分一线城市和热点二线城市实施了严厉的调控政策。那三线城市是否也受到房地产调控政策的影响,还是说,三线城市的楼市将一枝独秀,涨起来?

楼市巨变!三线涨得比一线还凶 这15城出人意料!

01 三线城市:卫星城vs非卫星城

据德银报告统计,从宏观角度而言,三线城市的房地产前景是非常关键的。从销售面积而言,2016年三线城市的土地拍卖面积占全国的70%,三线城市还占据了全国房地产投资的46%。

德银称,首先应该注意的是,三线城市内部是具有多样性的,也就是说,不同的三线城市之间的房价有着很大的不同,尤其是卫星城和非卫星城之间。

2008年以后中国经济转型,投资回报率到达临界点,制造业必须转型,固定资产投资顺理成章带动了城市化进程。

中国正在形成大大小小的城市群,这些城市群有各自的经济特色,也有各自的发展阶段。目前,中国正在形成三大国际级城市群,长三角、珠三角较为成熟,而内部落差最大的城市群京津冀,终于在中央的关心下,有形成城市群的趋势。

楼市巨变!三线涨得比一线还凶 这15城出人意料!

城市群形成,就有核心城市,就有卫星城,我们分析了核心城市之后,进一步分析哪些卫星城比较靠谱。

在筛选卫星城的标准上,我们团队挖掘了统计公报、城市规划中与卫星城发展密切相关的数据。

首先,卫星城在核心城市200公里范围以内,利用轨道交通在90分钟以内可以到达。卫星城有自己的独立基因,但没有强大到像天津、杭州、苏州这样不可能成为其他城市卫星城的地步。

其次,所谓的核心城市必须已经有溢出效应,卫星城才能成为承接地。以前北京有灯下黑效应,华北所有的资源都往北京集聚,现在北京受制于自然资源等因素,资源必然向周边溢出,才可能在北京周边形成一圈卫星城。

换句话说,只有有资源溢出效应的大城市才有卫星城,其他城市再重要也无法形成卫星城。从这个角度出发,只有北上广深有卫星城,而武汉、郑州还像20年前的北京一样,不断向外拓展城市边界,周边城市的资源在向武汉、郑州集聚,不可能形成卫星城。

第三,承接核心城溢出,卫星城必须有区隔于卫星城的行政区划,有经济基础,既有资源又有人才又有文化特色,不会被核心城市这个黑洞所吸附。

卫星城,主要是指距离一线城市和热点二线城市200公里以内,或1小时之内高铁车程的城市。2015年年中以来,这些卫星城跟随着一线城市和热点二线城市,房价有了较大的涨幅。而非卫星城的三线城市,房价走势就要弱很多了。

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02 三线城市的地价是否引导房价?

德银的答案是:是的。如下图所示,蓝色线指的是三线城市前6个月的平均土地拍卖价格涨幅,橙色线则是当前月份的房价涨幅。两个数据的相关性高达0.9。这意味着,三线城市的地价是引导房价的。

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03 未来几个季度三线城市的楼市如何走?

德银认为,对于非卫星城的三线城市,尽管并没有出台相关的调控措施,但是预计地价和房价也会有所回落。这有两个原因:首先,近两年这些城市房价涨势相对较弱,意味着这些城市并不受“投机”资金的喜爱;其二,这些城市并不是一线城市和热点二线城市的一个良好的可替代项。因此,一线城市和热点二线城市的楼市调控趋严,并不会使这些城市的楼市涨起来。

卫星城的情况则要不同了。首先,这些城市的房价涨幅要远高于非卫星城,其2016年11月的同比涨幅超过14%。第二,更加重要的是,这些城市距离一线城市和热点二线城市很近。一线城市和热点二线城市的严厉调控政策还将会持续,因此投资资金将会流向这些卫星城。

除此之外,德银认为,卫星城的楼市相对不同还有一个原因:尽管卫星城的房价紧跟一二线城市,但它们的平均土地拍卖价格和较冷门的二线城市差不多,要远低于一线城市和热点二线城市。这意味着,这些卫星城的土地价格还有进一步上涨空间。如果是这样的话,那么这些城市的楼市上涨将会比其他城市更加持久。

因此,德银认为,包括一线城市,二线城市和非卫星城的三线城市的房价不久后将失去上涨势头,最不确定的就是作为卫星城的三线城市了,该不确定主要来自其对一线城市和热点二线城市的可替代性。

另外,在土地销售开发方面,德银注意到一个很有趣的现象:在去年11月和12月,其他城市的土地销售增长率都是负的,而卫星城的增长却是正的。这还不足以说明,卫星城的房地产业将一定会一枝独秀,但起码是一个非常值得关注的现象。

04 2016年全国楼市50强城市排行榜

2月20日,上海易居房地产研究院发布《2016年全国楼市50强城市排行榜》,选取2016年全国楼市50强城市的量价数据进行分析

1 2016年TOP50城市的成交面积排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交面积排行中,排行前三位的城市分别为成都、武汉和天津,成交面积分别为2909、2881和2332万平方米。

成都房地产市场纳入统计的区域相对较多,近几年新房的供应量也较大,所以市场交易规模也较大。

武汉城市规模较大、城市投资价值不断提升,住房交易规模也较大。2016年天津市场快速崛起,赶超重庆市场,成为排行第三的城市,其个别月度成交面积甚至超过了300万平方米的水平。

受京津冀概念、武清板块市场活跃等因素的影响,2016年天津房地产市场成交行情较为火爆。

2016年TOP50城市新建商品住宅成交均价及城市分类(单位:元/平方米)

楼市巨变!三线涨得比一线还凶 这15城出人意料!

数据来源:CRIC/易居研究院

2 2016年TOP50城市的成交面积同比增幅排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交面积同比增幅排行中,排行前三位的城市分别为镇江、漳州和芜湖,同比增幅分别为164%、139%和105%。

此类城市均为重点三线城市,其成交行情较火爆,受到了周边二线城市的影响,比如镇江和芜湖受到了南京市场的影响,而漳州则受到了厦门市场的影响。加上此类城市本身不限购不限贷,市场交易容易反弹。

3 2016年TOP50城市的成交均价排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交均价排行中,排行前三位的城市分别为深圳、上海和北京,成交均价分别为53774、38283和33412元/平方米。

深圳此前房价不及上海,但经历了一轮大涨后(个别月份均价已超过6万元/平方米的水平),成为了房价最贵的城市。

上海和北京则处于3万元以上的水平。受2016年第四季度政策调控的影响,这几个城市房价上涨的水平受到了明显遏制,年底前均价有所回落。

4 2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中,排行前三位的城市分别为深圳、苏州和东莞,同比增幅分别为56%、43%和38%。

对于深圳和苏州两个城市来说,房价过快上涨的态势也是倒逼其出台严厉管制政策的重要原因。而东莞此前受到了限购收紧预期的影响,购房者积极入市,房价也随之快速上涨。

5 2016年TOP50城市的成交面积排行

我们对TOP50城市进行新的分类,主要依据成交面积同比增幅和成交均价同比增幅这两个指标而进行。根据全国行业平均值即成交面积增幅约25%、成交均价增幅约11%,分别设置上下两个区间,这样就形成了四个象限。不同的象限或散点图,对应了不同的楼市特征和趋势。相应分类如下。

第一象限:面积增幅>25%,均价增幅>11%。共11个城市,分别为漳州、镇江、天津、芜湖、长沙、南通、济南、无锡、佛山、南昌和广州。此类城市库存量总体偏大,但2016年购房热度快速上升,房价也随之快速上涨,属于去库存和控房价兼顾的城市。

第二象限:面积增幅≤25%,均价增幅>11%。共11个城市,分别为深圳、苏州、东莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。此类城市属于成交面积增幅较小、但房价上涨过快的城市。总体上属于库存不足的热点城市,另外部分购房需求转移到了二手房市场,进而使得二手房的买卖也比较活跃。

第三象限:面积增幅≤25%,均价增幅≤11%。共13个城市,分别为南宁、兰州、沈阳、贵阳、乌鲁木齐、淄博、重庆、大连、昆明、长春、西安、台州和温州。此类城市属于量价相对不活跃的城市,或和库存量相对较大、需求量相对较小等因素有关。

第四象限:面积增幅>25%,均价增幅≤11%。共15个城市,分别为洛阳、杭州、郑州、武汉、呼和浩特、中山、宁波、青岛、徐州、珠海、太原、海口、烟台、清远和淮安。此类城市市场交易相对活跃,但库存相对高、房价涨幅也相对小。

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责任编辑:美景
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