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上图是东城学区房一景 90年代 单价12万 总价过千万

一直以来学区房都给人们这样的印象：房源稀缺、总价高昂、又老又破、爱买不买。多少父母为了学区卖掉了舒适的近郊大三居，多少父母为了孩子上学全家挤进了老破小，多少父母挤进了老破小还增长了上班的距离。然后万一孩子学习没跟上，那说起来都是泪……

历史上每年三月都是学区房领涨的时候，虽然二环十三套还是个单身狗，但关注学区房以飨各位有需求的粉丝，自是义不容辞。

在春节的一个夜晚，我在水木论坛看到了一个被挖出来的案例，不禁坐身而起击节叫好。这个案例是：

年轻妈妈为学区，组团买下方家胡同独院。

短短一句句话细细拆开，竟包含了五个点：

方家胡同。方家胡同那是何等的地方，毗邻北京孔庙和国子监，如今是历史文化与现代文艺的结合，出门儿别人问你住哪儿，你回答方家胡同，在逼格上首先就赢了。（好吧我承认我对此处很有感情，毕竟和某前女友常来）

独院。二手房市场上，平房是一个相较偏门的领域。不限购、不能贷款，很多人因为不熟悉故敬而远之，但其实换个思路，为了落户和学区，平房的低总价是很有吸引力的。

组团购买。房子对每家都不是小事，真要因为钱的事儿撕起来那可是没完没了费心费力。该案例里主角一介女流，能统筹好几个家庭一起集资买房，心力胆识令人佩服。

学区。在北京，房以学区贵。方家小学直升五中分校，东城保底前三的中学，基本可以满足普通老百姓的需求。

年轻妈妈。不多说了，世上只有妈妈好。看到每一个为了孩子不辞辛苦找房子的母亲，我都会为她们默默祝福。

虽然我是北京孩子，却也没住过平房。在胡同里有个属于自己的小院儿固然不错，但这个案例真正重要的是：提供了一种以低总价的方式搞定学区的思路。

您要说学区房就是个金融产品也没错，孩子上完学房子涨了价再卖给下一茬接盘侠，还不是美滋滋。可学区房也有风险，上杠杆一千多万买完了学区划片变了，哭都没地儿去。低总价一百多万买个小平房，再在旁边租个住的舒适的，也不失为一种思路（前提当然是有房源）。

接着我们就来细分析这个案例：

方家胡同小学学区，独院占地100平，房本60.7平，685万，五家众筹。（15年中旬价格）

啊，虽然跟我想象中的方家胡同独院不太一样，但这不重要，重要的是手法。685万对富裕点的人家那就是个三居乃至两居首付，可对更多的人来说，685全款也不是一件易事。

买家C女士，之前房子的学区是朝阳普小，孩子2013年出生后一直想搞学区房（看看，多么上进的朝阳家长）。因为被限购只能二选一：要么卖房买老破小要么买不限购的平房。

C女士老公去看了一回老破小就断然拒绝，这下只剩下平房这个选项。因为无权无势无关系，在牛小和直升中坚定选了直升。西城的直升校平房太贵，最后选了东城方家胡同小学，虽然以前不太行，但现在直升五中分校。

其实C女士也在赌东西城合并，当然这是锦上添花的事情，有就赚了，没有也不失望。

平房的学区溢价过高，C女士在工作之余看了快一年也没有合适的，曾经一度绝望，想不管怎样先出手一个。转机正在此时出现，中介推荐了一个60.7平690万的独院，这个价格在当时也算是很难找了。整院出租收益远大于分开的平房，投资价值也满足要求。C女士还没看到房子就决定出手！

因为小院有五间房，北边三间西边两间，按照政策可以下五个房本，C女士迅速拉到了另外四家亲朋好友。 这里必须要佩服的是，因为五间房面积差别很大，最大的十六七平，最小的七八平，这意味着五家人各自付出的成本也可能相差一倍，很难谈拢，合作很可能失败。于是C女士潜心研究了相关政策，拿出了一个中介都表示从未操作过的方案。

这个方案就是： 以共同所有的名义购买整院，通过翻建改变房间布局使其面积基本相等，再重新测绘拆本，这样五家的面积和成本基本一样。（不超过房本原来间数）

C女士首先在五家内部签订了一个合伙协议，确定了过户、翻建、出租等合作细节，C女士的老公也发挥法律专业优势，拟了一份非常专业细致的协议。规定了选房顺序、重大事件的投票机制、退出机制等等。

C女士从总价690万又生生砍下5万，最终685万成交。房主是个很善良的北京大叔，C女士后来才知道，房主卖房是因为儿子肝移植欠了一大笔债急需用钱。我们在此也祝那位北京大叔家里幸福安康。平房交易纠纷非常多，房主是否靠谱是决定性因素。

过户完成后在一次同学聚会上，C女士提到这件事，一堆同学都说当时怎么不带上他们，学区的需求可见一斑。到了过户成功只是第一步，接下来还有申报翻建手续、找装修队翻建、测绘、拆本、落户、出租，才算大功告成。可能不会一直顺利，但事在人为，C女士相信一切都会解决。

交易之后的其他事项，C女士如是说：

平房打算翻盖成内二层，不过加高需要在测绘验收时托托关系找找人，虽然严格说是不让改高度的，但是一般不超过限高还是有办法可想。平房最大的问题其实是下水和取暖，下水需要自接管道成本很高，取暖是煤改电，按照规定每间屋子只能有一组电暖气，还是不够暖和，所以住起来还是没想象中那么舒服的。家里会选择在孩子上学后双租，即把自住的房子租出去，加上自己那份小院租金，租个更大的房子，居住质量可能会比自家更高。

平房确实是看起来很美，肯定有停车不便居住不舒适的问题，而且平房毕竟变现能力差，升值空间也基本被学区价溢价透支了，我确实没勇气拿全部家当投入。平房的调剂风险也应该考虑，我选择方家也有方面因素，因为这片楼房太少，把平房去了片区内就招不来了，西城什刹海片区也有这种特点，那片楼房也少。

故事暂且告一段落，我搜寻C女士的历史发言记录，惜无最新的更新结果。但是！我发现C女士在论坛里常常请教一位名叫“暴动哥”的人，看来是个学区房平房的老手了。

我们找到了这位老哥普及的平房基础知识，大家有兴趣可以了解下：

平房大体分为私产和公房两种。其中私产平房的房本和普通住宅一样,是大红本,过户流程和住宅基本一致要去建委。区别是私产平房不是成套住宅,因此不限购。公房平房也就是仅有使用权的平房,过户相当于变更承租人，变更承租人要看政策变化而定。

东西两城的平房也是不一样的,其中东城大概有30%的平房是私产的,而西城更少。在此基础上西城还有大量的拆迁区,户口等都是冻结的,因此老西城范围内能正常交易的私产平房又带学区的话是非常难得的。物以稀为贵的道理大家都能明白。

私产平房大体上有这些优点:

1.不限购

因为私产平房不是成套住宅,虽然私产平房交易也要按照住宅一样走房源核验+网签,但是不必审核购房人购房资格。

2.总价低

私产平房就10来平米,就算单价10来万,总价也就是100来万。

3.带学区

无论私产还是公房,买平房可以把户口落在院落上面。平房和楼房不一样,平房只有院落号。所以虽然每个私产平房都有一个户口本,但是户口本上面的地址都是到院落,而不是落到房子上。学校入学时候除了看户口本是不是所在划片的居委会以外,还要看房产证。毕竟同一个院落里面的每个房子房本是不同的,这样就可以甄别哪个房子上过学。因此,大家不必担心落户到院子后,那年入学孩子特别多的问题。

（注：现在北京又要开始查，那种大杂院过道什么的就别碰了。以前曾经有过一个过道一平米十几万的，被强制下架）

4.拆迁预期

私产平房相当于你买的是北京二环内的土地。子女上了小学后,留给子孙后代,谁要是有福气碰到拆迁,简直就是太爽啦~私产平房的拆迁要比公房多。

5.面积小交易税费低

总价低意味着所有税费低,也适合频繁操作。

6.不需要提早换到老破小,孩子能在大房子里面上到幼儿园毕业

不到200万就可提前几年落户占学区名额,这样孩子能够在家里的房子里度过幼儿园时期,否则提前换到老破小里面,苦了大人也苦了孩子……

7.永久产权

私产平房是永久产权,没有年限限制。还是那句话,你相当于买了北京二环内的土地。但是要清楚的是:析产后的平房是没有土地证的，因为只有整个四合院才可能办理出一个土地证。

（注：这个也是要关注政策变化）

缺点很讨厌:

不能贷款

因为不是成套住宅,所以私产平房交易必须全款。不知道未来有没有银行能够提供类似这方面的金融产品哈哈

链家不做平房，平房有专门的中介，画风清奇……

大家还要注意平房以前是否翻盖过,如果翻盖时没有报规划存测绘档案,过户的时候可能会有问题。有的中介盘下整个四合院析产出很多间房子分割出售,从此开始了一系列的故事……这种析产出来的房子已经垄断在小中介手中,有的是一个有的是多个。所以大家一定要找手里有房源的中介公司,大家在买私产平房的时候要注意以下几点:

1.多方打听哪里有中介析产的院子。最好这个院子正在装修等待测绘,这个阶段也是小中介最缺资金的时候。这个时候出手最明智,可以挑选到自己喜欢的屋子。

2.打听一下这个院子以前的情况.找居委会和街道办主任问问。最后找户口所在地的派出所问问能否落户。学校方面一般问不出什么,基本上都是官话:”教委每年划片都有调整,今年不好说…”

3.多找几个中介问问价格。打听出来到底是哪个中介盘下来的,一定不要拐弯。

4.找邻居问问这房子的情况,但也不能完全相信邻居。

5.买楼房可以自行成交,但是买平房千万要找个靠铺的中介。小中介什么招数,都有比如和你说个价位低的房子,引诱你签署了意向合同后,告知你这个房子因为当年翻盖后没有报规划无法过户,然后领着你看性价比不好的房子。虽然你可能没什么损失,但是你作为买房人的心劲已经不足了。

6.先交定金后付款。平房交易和楼房不一样,楼房基本上当天出房本,平房则是拿着领证通知单10个工作日后才能去领房本。所以大家只要付很少的定金给中介,约定过户后付款,这样能够把风险降到最低。

7.平房的选择和楼房选房不一样。平房每个房子都应该有自建,10到12平米的房最合适,不要太大。太大意味着总价上去了。朝向方面,平房的叫法和楼房是反的。北房意味坐北朝南,有阳光,同理西房意味着朝东向。老北京有个讲究“有钱不住东南房”。因为一个规整的四合院里,一般正房的北房是给老人长辈住的,儿子辈的老大住西房,然后从老二开始往后排,东房和南房是留给晚辈以及下人住的。从户型上,平房每个房子都有差异,有的自建大点,有的可以临街,有的门前带院落,有时平房的西房可能比北房更好一些。

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