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改革开放以来，中国的城镇化建设在20世纪90年代以后走过了迅猛发展的20年。截至2012年，我国城镇化率已超过50%。依据国际经验，未来20年中国仍处于城镇化的快速推进期。

近些年来，伴随着中国经济结构、社会结构的转型，国家对城镇化建设高度重视，党的十八大报告提出了未来中国城镇化质量明显提高的战略目标，明确了促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的总体要求，对科学规划城市群规模和布局、增强中小城市和小城镇功能等问题进行了重点部署，为中国未来的城镇化建设打下了坚实的基础。

回顾我国改革开放以来的城镇化快速发展20年，个人认为主要经历了三个阶段：第一阶段主要以高新技术产业开发区带动城镇化发展，即随着1988年中国国家高新技术产业化发展计划“火炬计划”的实施，各地纷纷结合当地特点和条件，积极创办高新技术产业开发区，提高产业聚集度、发展经济、吸引人才，并推动周边城镇化的发展。以此模式最为成功的案例是1994年开始谋划建设的苏州工业园，在2012年达到地区生产总值1738亿元，与苏州老城区交相辉映，形成了东西向纵深发展的城市轴线。第二阶段是20世纪末大量政府行政中心向新区转移，从而快速带动新区周边基础设施建设、社会投资、地产开发，使新城区得到迅速发展。此种模式的突出案例是河南省郑州市郑东新区，随着河南省政府的迁入，这个规划总面积115平方公里的新区实现了跨越式发展，截至2012年底，该区已累计完成固定资产投资近1600亿元，建成区面积80平方公里，入住人口超过80万。

从过去两个阶段的经验看，中国的城镇化建设在行政手段的大力推动下取得了长足的发展。然而，随之产生的土地利用率偏低、房地产过度发展、社会服务发展滞后、生态环境破坏等问题也逐渐暴露出来。

我们过去的城镇化过度偏重物质空间的城市化。现在我国的北京、上海、深圳等城市与世界大城市比较，基础设施和城市形象毫不逊色，能够使每一个市民骄傲；但是交通堵塞、房价高涨、食品安全、空气雾霾、水体污染问题却让人们失去了在城市的幸福。

我们的城镇化对于人的城镇化问题关注不足。我们的城市里幼儿园、小学、中学、各类医疗服务设施的布局与城市人口的聚集度还很不匹配，布局不合理，投入不足；我们的城市更多关注于GDP和税收，但对就业关注不足，大量的年轻人大学毕业后成为了蚁族、成为了白领打工仔，寄居于大城市郊区；而在农村城市化过程中，农民的再就业、社会福利保障、乡村社区结构的重构都在考验着城市地方政府。

我们的城镇化建立在大量资源消耗的模式之上。基于房地产高速流转开发模式的城市土地利用的低效、粗放、高速度的蔓延扩张，使得城市中就业、居住分离，出现大量生活在车轮子上的城市，城市交通系统无法支撑，造成了大量的能源浪费问题、空气污染；城市中的水资源、垃圾废物管理粗放，地表水体的污染、地下水的严重超采、雨水防洪系统的滞后带来了大量城市病。

面对如此多的问题，在未来10年内，我们预计中国将迎来第三阶段的新型城镇化发展。新型城镇化发展模式必须创新，将以产业发展、人口就业作为核心推动力，以更有效率、更具包容性为目标，兼顾经济、社会、环境的协调发展。在城镇化的体制机制上，与前两阶段依靠政府行政手段为主要推动不同，新型城镇化将更多创新，更多采取市场化的方式，让企业成为主体。在这一过程中，通过深度整合社会资源，注重城镇产业经济，特别是二、三产业的扩展和升级，同时关注城乡统筹发展以及城乡生态环境建设，以更可持续的模式推动中国城镇化发展。

在新型城镇化建设的大背景下，以往以房地产企业为主体的、简单粗放的“圈地盖房”的老路将不能适应新形势的要求。参与新型城镇化的企业应同政府、居民形成伙伴关系，参与到产业、社会、环境发展，参与到大区域的规划、开发、运营的全过程中去，从传统的开发商逐步成为城市综合运营商。

而企业如何能适应这一新角色的要求？个人认为主要应扮演好三种角色：第一，新型城镇化的规划创新者。这里指的规划，包含产业规划、空间规划、制度规划，根据地方政府对区域发展的总体要求，以产业规划为指导，实现空间布局、生态、社会服务、智慧城市的综合统筹，实现职住平衡，宜居宜业，使原住民成为“新市民”，从而实现真正的人的城镇化。

第二，新型城镇化的资源整合者。一个新城镇必须是功能的混合体，不能再出现单一功能的卧城。新型城镇化开发建设，需要产业、居住、商业、学习、休闲娱乐等不同功能的合理配比，这就需要对新型城镇化涉及的国内、国际两个市场，企业、政府两种资源，农民、市民两方利益，行业内外两种力量进行深度整合，通过城镇化的平台将不同社会资源引入到开发建设中来。过去这些完全由政府主导的过程，现在需要企业和政府共同去找到这一过程背后的商业契机，打造新商业模式，以打造一个功能混合的新城镇，并由此带动城镇的产业升级、解决就业问题。

第三，新型城镇化金融创新的探索者。与传统的房地产开发不同，企业参与新城镇建设涉及行业多，需要的资金量大。而在国际国内宏观局势正发生深刻变化的今天，传统单一的融资渠道也将越来越不能满足新型城镇化建设的需要。因此，如何有效的运用新型金融工具，盘活社会资源，将是新型城镇化的重要基础。发行基金的方式支持城镇化建设、并展开金融服务的轻资产模式，为公司开辟新的利润增长点，也将成为城市综合运营商面临的重大课题。

未来20年，中国仍将有3亿人口进入城市，加上解决好过去10多年已进入城市3亿人的老问题，任务艰巨、责任重大，但是也充满了新的机遇。如何能真正提高城镇化质量，为这些新的城市人口创造出更有效率和包容性的城市环境，除了政府主导外，还需要有责任、有抱负的社会企业的积极参与。

（作者为中投发展有限责任公司总裁）

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