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新型城镇化建设热袭中国资本市场建筑布局城镇化

时间:2012-12-28 11:22河北网(www.he-bei.cn)

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新型城镇化建设热袭中国资本市场，中中央经济工作会议强调“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在”。户籍制度改革、土地制度改革、住房政策完善等一系列变革有望破冰前行。

就城镇化进程对地产及建筑行业龙头中国建筑(行情股吧买卖点)的影响，证券时报记者专访了中国建筑董秘孟庆禹，一起探讨了公司的城市综合建设运营模式。

证券时报记者：新型城镇化和过去的城镇化有什么区别？“新”主要体现在哪里？

孟庆禹：城市发展是一个过程，像一般事物一样，都有一个从初级到中级、高级的过程。客观条件在这个过程中逐渐形成，人们的共识在这个过程中逐渐提升。

作为从事企业管理工作的人员，从公司面临的业务角度出发来看，总结以往城镇化经验和教训的基础上，新型城镇化会更加关注如下三个方面：

一是更加关注城市建设的综合性和功能性。新型城镇化不仅单一推进道路、桥梁、高楼大厦，更要考虑城镇的配套建设，既有硬件方面的配套，也有软件方面的协调，以求满足城市的可居性、适居性。二是更加关注人的要素，即居住者就业、生活、消费等居民市民化问题。三是更加关注生态环境、低碳环保、建设美好社区等内容。

证券时报记者：公司提出“城市综合建设”的经营理念，请问如何体现出公司城市综合开发建设能力？和其他地产开发商有何区别？

孟庆禹：公司的主营业务是建筑和地产，都是与城镇化有关的业务。单看这两项业务，与普通建筑公司和地产公司没有什么区别。现在，公司提出城市综合建设是“四位一体”，即规划设计、投资开发、基础设施、房屋建造，实际是城镇化的全过程服务，涉及一个城区或者城市的从无到有。公司过去是建设者，现在是城市化的策划者、投资者、开发者、建设者和资产运营商。区别在于不仅是业务宽了，更重要的是角色变了。

目前，国内也有很多公司在城镇化方面有很好的业绩，但基本侧重于某一两项业务，如大型楼盘开发、商业综合体经营、市政工程BT及BOT项目等，像中国建筑这样提供一揽子解决方案的不多，这的确是开创性的。

城市综合体建设既能很好地适应新型城镇化需要，又能很好地发挥企业竞争优势，但做起来对企业的要求较高。从公司实践来看，企业整合资源能力是决定性要素，既要有效的整合公司内部资源，如将公司的规划设计业务、房地产开发业务、工程承包业务、BT(建设-移交)和BOT(建设-经营-移交)投资建造业务综合起来，又要有能力吸引外部资源，如金融资本、产业资本等。

证券时报记者：在新型城镇化建设中公司将如何把握这一重大机遇？

孟庆禹：公司开启城市综合建设业务，本质上是企业与各地方政府的合作模式，也可称为是“城企合作”。伴随我国新型城镇化的推进，其操作空间是巨大的。对公司来讲，既是一个历史性的发展机遇，也是从公司自身经营业务出发应分担的一份历史责任，建筑公司怎么也离不开城镇化。

对于企业来讲，把握商机的关键之处，在于合作精神。企业内部各业务之间需要讲合作，企业外部各参与方和利益相关方都要讲合作，更主要的是企业与各地方政府之间的合作。公司与各地方政府在推进城镇化起步性工作时，都签订了城企战略合作协议，这类协议目前公司已经签订了30多项。合作的前提是诚信，企业首先要取信于政府、取信于社会，这几年公司与地方政府合作的案例很多，公司品牌价值很高。合作过程优势互补、资源共享，这样一来合作的结果一定是共赢。

证券时报记者：在城市综合建设商业模式中，公司哪些业务受益最大？

孟庆禹：公司内部分支很多，上下层级也不少，没有哪一项业务平台能容纳公司所有的业务子项，而城市综合建设业务基本上做到了涵盖公司所有的业务内容。在一个城市综合建设项目上，不同业务板块发挥作用大小、轻重会有不同，也有介入先期后期之分，收益或多或少之别，但都能人尽其才、物尽其力。

一般来讲，规划设计方面的业务总是处在最前沿的，但是以技术服务为主，体量不大；房地产开发业务一般是承前启后的，需要大量的资金投入，盈利总是会很好的；房屋建筑总是扛大旗的，要调用大量的施工能力，获利薄但规模大；基础设施，对于基础设施建设施工一般会先行一步，对于基础设施运营将服务于城市的每一天，收益较为长远。如果从效益上看问题，哪一项业务受益多少，将取决于内部协调平衡。

证券时报记者：请列举公司与城市合作开发的成功案例。

孟庆禹：这项业务处于多项平行推进的状态，不同项目展现出各自独特的成果，项目之间相互学习、借鉴。

北京门头沟项目，组织体系比较完整，公司目前近60人投入到这项业务中，目前城市开发保障体系建设已完成；上海是以保障房社会化开发为主题；天津滨海新区项目在城市规划设计批准方面推进较快，订制性商品房开发方面进展顺利；重庆在落实城乡统筹，解决农民进城方面颇有创意；遵义项目在解决老城区向新城区转化方面做法扎实。

可以说，目前公司城市综合建设业务是一个百花齐放的局面。

证券时报记者：公司前11月建筑业务新签合同8400亿元，同比增长17.4%；11月单月新签合同841亿，同比增长48%；请问为什么近期新签合同有显著的增长？是否为推进“城市综合建设”的效果？

孟庆禹：公司11月份公布的新签合同额增长较快，特别是11月当月增幅较大，得益于第四季度以来，国家基础设施业务投资再一次变热。在11月份当月新签841亿新签合同中，基础设施部分为227亿，基建合同累计同比增速高达63%。这其中会有少量推进城市综合建设可能带来的各项合同额。公司12月份对外公告的重大工程项目中，有三项是这类城市综合体项目，效果逐渐展现。

证券时报记者：请介绍一下目前公司土地储备情况，以及公司今后土地购置策略？城市综合建设业务能否为公司地产业务提供土地储备？

孟庆禹：公司推行综合城镇建设，一定会带来一定数量的开发用地，公司目前新增土地还没有这一类型。11月份公司简报披露新增土地827万平方米，预计到年底能达到年增土地储备1000万平方米的目标，因为今年公司销售额超千亿，消耗土地也达900万平方米。

公司土地储备的做法很单纯，销售回笼现金情况好，就多进一些土地，否则少进或不进。同时也顾及到了土地和城市的平衡问题。

证券时报记者：中建地产多布局二三线城市，城镇化建设会为它带来哪些机会？

孟庆禹：中建地产肯定是新型城镇化的参与者和受益者，公司推进的城市综合体，会为中建地产开辟另一条获得土地资源的渠道。同时，也为中建地产产品开发增加了新理念，中建地产将会为市场提供适销对路的新产品。

证券时报记者：新型城镇化是否必然带来又一轮的政府投资热？

孟庆禹：城镇化一定要有大量的投资发生，这是可以肯定的，但不一定都是政府投资。我个人认为，关键的问题是新型城镇化要提倡投资主体多元化，不应由政府一家投资，应聚集社会资本。任何一个社会投资者或者企业投资行为，都要考虑投资效益，关注投入、经营和产出的平衡，这就能从体制上解决盲目投资、产能过剩等问题。

中国建筑具有一定的融投资能力，但任何一项投资行为都要受控，要有内部责任体系。