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[摘要]城市租赁市场的发展或进入新阶段，长租公寓市场有望快速崛起。未来可在财税政策方面给予税收优惠，一方面可扶植长租公寓企业，另一方面可为REITs发展铺平道路。

去年以来，住房租赁市场“短板”加速补齐。专家表示，各地在租赁住房试点实施方案指导下，城市租赁市场的发展或进入新阶段，长租公寓市场有望快速崛起。未来可在财税政策方面给予税收优惠，一方面可扶植长租公寓企业，另一方面可为REITs发展铺平道路。

国土部、住建部近日原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门等11个城市利用集体建设用地开展租赁住房试点实施方案，鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。

中国指数研究院报告指出，继北京、上海先期试点后，此次批复标志着第一批13个试点城市全部进入实施阶段。各地在租赁住房试点实施方案指导下，将加速集体建设用地的推出，与之相对应的配套政策也将继续完善，城市租赁市场的发展将进入一个新阶段。

当前国企和民企纷纷进入住房租赁市场。兴业研究分析师臧运慧表示，目前已有万科、龙湖、碧桂园(资料 图库)等多家民营房企进入住房租赁市场，保利地产、上海地产集团也推出了首批国企住房租赁品牌。随着进入住房租赁市场的企业不断增多，住房租赁市场将从零散的转租模式逐渐向规范化、规模化的购置经营模式演进。

“传统租房方式存在许多问题，无法保障租户和业主双方的权益。”东北证券分析师陈殷表示，租房人口年轻化使得租房人群对租房体验的个性化要求更高。当前，存量物业的盘活和利用率的提高使得租赁市场具备了良好的供给基础，在人口净流入而房价持续高企的一二线城市，长租公寓快速崛起。

“目前，无论是创业型、房地产中介型，还是房地产开发商，一般都停留在轻资产运营模式上。”陈殷认为，未来我国长租公寓市场将呈现集中自持、分散自持和托管三种模式并存的状态，专业公寓运营商将与房企协同发展，从而促进新房项目的销售去化，盘活二手房源提升利用效率，完善社区增值服务。

值得注意的是，长租公寓最大的痛点就是资金投入大、盈利难。从资金端来讲，诸多银行开始进入长租公寓市场。易居研究院研究员赖勤表示：“银行进入长租公寓市场，一方面，因为布局未来，该市场会给银行带来很多商机，对银行业务有很大的想象力；另一方面，为租赁市场提供金融支持。金融支持可以帮助供需两端，包括为供应端机构提供资金，用以开拓市场、缓解自持物业所带来的资金压力；也为租房者提供资金支持，从而更好地满足他们的租赁需求。”

从长租公寓的盈利来看，赖勤认为，若实现盈利，先要进行差异化竞争，在中高端产品上发力，从而能有较高的利润率。财税政策需改变，应提供税收优惠，一方面可以扶植长租公寓企业，另一方面可以为REITs发展铺平道路。并且金融政策也需跟进，给机构提供融资方面的帮助。

在REITs方面，华泰证券分析师陈莉敏表示，近年来REITs产品规模加速增长。尤其是2017年，仅前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品数量及规模已超过前3年总和，良好的政策环境和市场需求正在推动REITs加速发展，一方面，有利于缓解未来几年房企融资问题；另一方面，专业化、机构化住房租赁企业发展有利于促进房地产市场平稳健康发展。

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