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[摘要]一线城市为政策重点调控对象，限购、限售等政策严控市场，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）住宅供应量均大幅下滑，其中北京、上海供应量均腰斩。

一、一线城市住宅市场分析

1、一线城市受政策严控，供应量均大幅缩减

一线城市为政策重点调控对象，限购、限售等政策严控市场，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）住宅供应量均大幅下滑，其中北京、上海供应量均腰斩。

2、供应收缩及信贷政策收紧影响，北京、上海住宅成交量均腰斩

受供应大幅下滑及银行信贷政策收紧影响，一线城市成交量跌幅均高于供应量，北京、上海成交量分别减少63%、54%，广州、深圳成交量跌幅均在25%以上。

3、供销比：一线城市成交量大幅收缩，致供销比升高

受政策综合影响，市场成交量跌幅高于供应量跌幅，四大一线城市供销比均上升，北京、上海、广州成交量仍大于供应量，供求矛盾将加剧。

4、一线城市土地稀缺，住宅成交价格不断走高

一线城市维持16年市场热度，虽受政策重点调整，但整体均价仍呈现小幅上升态势，一线城市的资源优势和对人口的吸附力不减，市场需求仍处高位，对价格上升形成有利支撑，2017年，北京、上海住宅均价分别同比上涨35%、25%，广州、深圳分别同比小幅上涨2%、7%。

5、北京、上海住宅库存持续去化，供求矛盾加剧

一线城市中，北京、上海库存量分别下滑12%、45%，主要受政府严控预售证以及市场需求仍然强劲因素影响，而广州、深圳库存量基本稳定。

6、上海、广州去化周期维持低位，均在10个月以内

北京、上海、广州住宅去化周期均有所上升，其中北京成交量跌幅最大，去化周期增加最为明显，广州库存基本稳定而成交量受政策影响跌幅较大，导致去化周期小幅增加至9.2个月，但仍在10个月以内。

二、二三线城市住宅市场分析

1、多个二线城市住宅供应量下滑，重庆（楼盘）供应量逆势上升，增幅近五成

二线城市中，重庆、武汉（楼盘）供应面积增加，其中重庆增幅高达51%，其余城市供应面积均下滑，南京（楼盘）、成都跌幅均在25%以上，总体来看，受一线城市门槛提高和政策趋严影响，二线城市在17年受到较高关注，整体竞争较为激烈，为房企重要拿地区域。

2、三线供应小幅微增，比较一二线城市下滑来看，市场供应强劲

2017年三四线城市整体供应量小幅增加，在我们关注的典型三线城市中，常州（楼盘）、无锡（楼盘）供应量分别增加38%、26%，青岛（楼盘）、东莞（楼盘）、佛山（楼盘）分别下滑11%、12%、9%。

3、热点二线城市成交量大幅下滑

二线典型城市当中，仅重庆成交量增加14%，其余城市受政策影响，住宅成交量均下滑，且跌幅较大，南京、天津（楼盘）、厦门（楼盘）成交量分别同比下滑43%、47%、45%。

4、三线典型城市成交量均下滑，无锡跌幅高达55%

三线典型城市住宅成交量均下滑，无锡、佛山、东莞分别同比下滑51%、37%、31%，从今年的数据来看，三四线城市在二季度的市场大热态势在三、四季度逐渐退去，购房者逐渐回归理性，加上部分城市土地储备过量，未来有可能库存高企。

5、重庆、成都市场需求强劲，供销比远小于1

二线城市中，除成都供销比下滑外，其余城市均有所增加，且大部分维持供求平衡，如天津、南京、苏州（楼盘）、武汉、厦门，成都、重庆两个城市供销比分别为0.73、0.69，市场需求强劲。

6、典型三线城市供销比均增加，无锡、东莞、佛山成交量跌幅显著，供销比大于1

2017年典型三线城市供销比均增加，常州增加至0.84仍小于1，东莞、佛山增至1.21、1.14，供应量超过成交量，主要由于成交量跌幅过大影响。

7、二三线城市住宅均价均不同程度上涨，市场热度延续至三线城市

2017年，二三线城市住宅成交均价均不同程度上涨，三线城市涨幅较大，如常州、无锡分别同比上涨50%、34%，涨幅最大，其次为二线城市重庆、厦门，分别同比上涨32%、25%，其他热点城市如武汉、苏州等，受政策执行较为严格影响，均价涨幅最小，仅分别上涨7%、8%。

8、二三线典型城市去化周期均处合理范围内，部分城市低至6个月以内

受供应量、成交量大幅波动影响，二三线城市住宅去化周期均变化明显，如天津、佛山，成交量跌幅远大于供应量跌幅，导致整体去化周期翻倍，天津从7.5个月增至16.1个月，佛山从5.3个月增至10.0个月，而16年热点城市，如武汉、成都、南京、厦门等，去化周期均有所增加，武汉、南京仍维持5个月以内，市场供不应求态势未改，成都、厦门去化周期增至10个月以上，其他城市中，重庆由于成交量逆市上扬，去化周期跌至2.5个月，市场热度不减，东莞、苏州、无锡去化周期均在10个月左右。

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