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[摘要]在房地产新存量时代，因为其有巨大发展空间，开发商将物业服务分拆，通过资本市场，打造新的商业模式，做大规模或者赚取更多利润。

物业行业一直是远离精英的行业，是苦累脏的代名词，过去一直是附属于房地产开发的一个业务板块，吃力不赚钱。但是在房地产新存量时代，因为其有巨大发展空间，开发商将物业服务分拆，通过资本市场，打造新的商业模式，做大规模或者赚取更多利润。

品牌房企在物业管理服务的布局正在兴起，众多物业公司选择登陆资本市场。但分拆上市仅仅是开始，物业公司应循初心，而基础物业服务就是物业公司的“初心”。但物业公司与资本市场本身是相互冲突的，上市决定了企业是逐利性质的，首要目的往往是维护股东利益而非业主利益;然而物业管理本身是要不断投入、全心为业主服务、不计利润的。那么，物业公司如何才能处理好上市与“初心”之间的矛盾?

伴随着楼市步入存量房时代，品牌房企在物业管理服务的布局已然兴起，众多物业公司纷纷选择登陆资本市场。

截至目前，共有包括绿城服务、中海物业、彩生活在内的6家物业服务企业在香港主板上市。纵观香港六家上市物业公司，截至2月1日，绿城服务的PE在47.56，彩生活则为23.06。绿城服务和彩生活的股价和流动性，已经是当前物业上市公司中数一数二的。随着南都物业成功在A股上市，成为A股“物业第一股”，A股主板亦成为物业服务企业重点冲击的资本市场。

业内人士向《每日经济新闻》记者指出，相比之下，在香港上市虽然容易些，但香港市场对于企业市值维护和股票流动性管理有更高要求。物业公司上市后，如果运营得当，给公司市价及品牌溢价创造出更多想象空间。但对于想分拆物业上市的公司而言，“别人家”亮丽的表现是诱惑更是压力，上市只是开始。

从融资到规模上市的诱惑挡不住

上市对物业企业有着足够的诱惑力。

安居客房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，物业公司上市，不仅能促进融资，更重要是有利于企业的品牌知名度，有助于快速形成规模化效应。

规模对于物业企业同样重要，张波指出，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，是他们对资金需求最大的时候，未来能上市的企业，才能大概率活下来，进而有资格瓜分市场。

“另外，上市会促成企业的规范、公开和透明化，这有一定困难，但对于规范健全企业组织结构、内外部流程，是有重要作用的。”张波指出，在越来越成熟的市场上，体系健全、商业模式完整的公司，会更有竞争优势。

具体而言，张波认为，这会表现在企业的盈利能力差距上，一家拥有自己产品线的物业企业，能够提供物业管理服务，还能提供很多延伸服务，这就使其在单位平方米能产生更多的溢价。

绿城服务执董兼常务副总裁吴志华对《每日经济新闻》记者表示，从行业发展角度来说，有更多公司上市，就会有更多资金和人才进入物业行业，百花齐放地促进行业共同进步，也会激荡出更多的商业模式和服务内容。

看规模看实力并非所有公司都适合上市

但当下的物业公司上市格局中，有两个现象值得关注。

安居客房产研究院跟踪统计显示，目前排名前10的房企无一例外都在物业上有所建树。与之相应，目前物业公司中具有开发商背景的公司占比约78%，例如万科物业、彩生活、中海物业等等，独立物业管理企业占比仅在22%左右。

同时，是物业行业集中化正在加剧。中指院数据显示，2016年百强企业管理面积总值达54.50亿平方米，占全国物业管理面积的29.44%，而这一数字在2017年上升到了33%，强者恒强态势持续加剧。

这意味着，并不是所有平台都适合且能够上市。绿地集团相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，一些小而美的公司在规模上不具备上市的条件。并且在集中化的趋势下，“上述公司可能被有实力上市的公司收购，它们本身也是非常好的标的资产。”

上述负责人认为，绿地的做法是，既不局限于房地产开发链条中的物业服务企业，也不直接把物业公司做成上市平台，因而成为另一家适合上市平台的重要组成部分就成了不二的选择。比如绿地入股雅生活就是这样一个例子。

吴志华也直言，当下的物业公司要上市，“要么自己做大做强，另一条路则是将旗下物业注入到其他平台来寻求合作。这是未来房企的物业公司发展的两个趋势。”

不过，也有业内人士认为，纯粹市场化的物业公司上市更加容易，类似南都物业这样纯粹的市场化运作，可以完全按照自己公司实际情况制订战略，而房企下属的物业公司多少会涉及关联交易等问题，并且这类物业公司，原始战略其实是服务房企母公司。如果物业公司为冲击上市快速扩张、壮大规模，导致品质降低，会对母公司造成影响。

上市只是起点如何蓄谋长久发展

不过整体而言，在物业行业集中化提升的格局下，无论是直接上市、收购入股上市平台还是拆分上市，吴志华认为，前提依然是基本面扎实、商业模式清晰，这样的企业才受资本市场欢迎。

业内人士告诉《每日经济新闻》记者，当业绩和描述的战略不符时，估价会大幅下挫，最终被投资者所抛弃。数据显示，2017年，绿城服务全年涨幅132%，而相比之下，彩生活全年跌幅在8%左右。

以雅生活为例，其定义为生活模式服务商(即不是单纯做物业服务)，本身具有清晰的业务逻辑，市场状况良好。而背后两个股东(绿地和雅居乐)的支持也很强大，这是促成其上市的重要原因，也是其拥有较高PE(市盈率)的支撑。

上述绿地负责人则表示，企业希望通过上市扩大市场占有率，但也要把品牌做起来。比如雅居乐收购绿地的物业，要做到行业领先地位，前提是有品牌的支撑，获得资本市场支持。

“在有了品牌背书之后，上市公司需要留住人才、更加完善内部机制，保证战略的推动和执行，这是绿城服务的经验之谈。”吴志华告诉记者，从细节来说，上市之后也可能给业主带来抵触心理，办法则是以物业管理为平台，引入优质资源来提升业主的服务，一切围绕改善业主满意度来进行，最终提升公司的竞争能力。

张波也认为，物业行业的马太效应会越来越显著，未来品牌物业将通过兼并收购的方式扩大市场份额，快速淘汰落后企业，实现行业跨越式发展。

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