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随着主城区住宅市场的全面收紧，近几个月，石家庄不少项目陆续推出了商业类房产项目，包括住宅类公寓、临街商铺、写字楼等各种业态。“不限购、不限贷”的广告语几乎成了这些项目的宣传语“标配”。

与住宅产品相比，商业类产品除不受限购、限贷影响外，还具有投资进入门槛低、投资回报快等市场特点。近期，富力广场、远洋7号、新源蜂巢、九峯·星街等多个商业项目有新房源或新进展，极大补足投资类市场的需求。

限购环境下， 不少房企转投商业地产

下半年以来，石家庄房地产市场逐步降温。记者调查发现，就住宅市场而言，当前石家庄市场上支撑成交量的主要为一些大房企开发的新入市项目，这些项目尽管补充了市场的供应量，但总体来看，这些项目普遍存在首付比例高、总价高等特点，高“入手”成本将不少购房者拒之门外。此种市场环境下，部分支付能力较弱的购房者，将目光投向了住宅类公寓、商铺等商业类产品。

“刚在长安区买了一套住宅类公寓作为婚房，精装修，过几个月就能交钥匙，先结婚再说，不等住宅了，首付款实在太高”，一位90后购房者向记者表示。尽管对于公寓“40年产权”的设定他还是有点遗憾，但是对于刚入手的公寓他还是充满期待。据记者调查，公寓类产品的购买者大多为年轻人，他们的购房观念相对灵活，未来资产的变现能力也较强，对资产的配置也相对多元化。

限购、限贷等楼市政策的“倒逼”，加上购房观念的转变，这些都给商业地产带来契机。对此，不少开发商也纷纷抓住这个节点，涉足商业类产品。比如，远洋地产进入石家庄的第一个项目远洋7号就开发成了商业项目，并已投入市场；恒大石家庄首个综合体恒润时代广场(资料 图库 )、富力地产通过并购拿下的石家庄富力广场等项目也纷纷在近期出了项目规划；华庭国际(资料 图库)广场、河北航空城、北辰广场(资料 图库 )、鸿昇广场、朝外中心(资料 图库 )等项目有望在12月份拿下土地证。

近日，2017观点商业年会发布的《2017中国商业地产发展年度报告》中提到，“过去一年中，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。虽然形式不一，但都指向商业地产,这已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。”

商业地产处在“创新试错期”

其实，早在多年前，不少知名房企就纷纷涉足商业地产。但在同质化竞争、电商冲击、供大于求等多方因素下，石家庄的商业地产一度发展混乱，比例失衡。

记者了解到，2013年前后，石家庄的商业用房的供需比例曾达到严重失衡的5:1。这之后，商业地产经历了一段较长的“库存消化期”。不少商业项目遭遇了高空置率、低去化率、项目停滞等难题，甚至一些项目出现“关门大吉”的尴尬境遇。

此后几年，与住宅市场相比，商业地产一度处于“去库存”阶段，政府也连续出台相关措施加速商业项目去库存。2016年12月23日，石家庄出台《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》，指出部分商业用地可以转为住宅用地，给商业地产去库存带来利好；2017年10月26日，石家庄市城乡规划局发布了《关于公布石家庄市中心城区商业服务业用房去库存地块控制性详细规划动态维护方案的通告》，加速推进中心城区44个商业用房去库存地块的证件补办。

今年以来，不少项目瞅准商业项目“不限购、不限贷”的契机，加上利用政策“福利”，取得了不错的业绩。例如，一些公寓由原来的“商水商电”转变为“民水民电”，还有一些公寓产品与住宅一样，可以落户上学，这样“改观”以后的商业用房明显提升了竞争力。

除政府福利外，寻找新的发展出路也是开发商一直在探索的事情。近几年，石家庄商业地产正从单一的购物中心向“商业＋”的方向转变，各类主题鲜明的一站式购物中心纷纷建成。儿童文化广场、汽车旅游小镇、民国主题商街等各类主题鲜明的商业业态纷纷形成。

有业内人士表示，当前商业地产正处在项目密集的“创新试错期”，未来的商业地产江湖，一招已不能制胜天下。如何发挥资源的最大优势，将成为各个企业最需要突破和平衡的关键。

精彩观点：（来源：2017观点商业年会）

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云：商业地产进入存量时代已经成为一个不争的事实，库存增大且市场分化非常严重，呈现出供过于求的状态。在这种市场情况下，商业地产进入了一个重质量、减速度的时代，轻资产运营谋求新的发展。

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业：现在商业地产和资本结合是非常紧的，只要是从事商业地产的人，都会感觉到今年有比较大的变化。资本对商业地产来说非常重要，商业地产给资本市场的价值是基于真实的现金流，不是基于资产的评估。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷：商业地产新常态出现了三个特征，第一是零售增速持续下降，但是不会因为消费占比的提升而提升；第二，电商冲击在不断减弱，但是不会消失或者不会减弱；第三，购物中心跑马圈地还没有结束。

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