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大房企扛鼎忙推盘 市场二八格局凸显

十一黄金周是房地产市场“金九银十”的重要节点。但今年，由于此前楼市调控政策的持续加码，黄金周全国楼市一片惨淡。但是石家庄市场受全国性大房企集中选择在黄金周期间推盘的“秋收”带动，市场上自住需求受到明显拉升。虽然市场观望心态升温，但黄金周楼市成交量并未出现大幅下降，甚至比前一周住宅成交量还有明显上升。

石市黄金周成交量同比微降 大房企扛鼎市场揽收占九成

每年的10月首周恰逢国庆长假，受长假影响，楼市网签量水平一般处于低位。然而，作为“金九银十”中的重要长假日，国庆期间网签量的高低也反映了当年购房人的心理预期，以及市场的热度。相较于往年，今年黄金周全国各大热点城市的楼市成交格外“惨淡”。

数据统计显示，2017年10月1日-7日，全国25个重点城市新建商品住宅成交面积为131万平方米。而去年同期即2016 年10月1 日-7日，这25个城市的成交面积为237万平方米。如此计算，今年“十一”假期住房成交同比跌幅为 44%。

但是从石家庄本地情况看，市场虽然观望氛围浓厚，但是比全国多数城市收成要好出许多。来自石家庄克而瑞的黄金周房地产市场的内部分析报告数据显示，2017年国庆中秋双节长假期间，石家庄市辖区普通住宅成交1001套，公 寓成交106套；写字楼成交4套，共计708平方米；商铺成交38套，共计1258平方米。与2016年相比，2017年国庆中秋双节长假的普通住宅成交规模微幅下降，公 寓基本持平。

克而瑞首席分析师回洁钰认为，下半年以来，普通住宅的周成交规模并不高，仅在有新项目集中推售时才有较大增长，受全国性房企集中推售影响，节前最后一周和黄金周期间，普通住宅周成交保持在相对高位，已是市场正面变化。但目前仍处于本轮政策发酵期，预计市场观望气氛仍将持续。

回洁钰表示，受节前石家庄落地住房限售政策、住房限购政策升级影响，市场观望气氛较浓厚。但从黄金周的实际成交效果来看，融创中心开盘销售效果尚可，占双节长假期间成交规模的68%。此外，前期开盘销售的万科、富力、碧桂园(资料 图库)等项目转入平销，亦有成交。加上荣盛、恒大等房企，全国性房企推售项目成交规模占双节长假总量的九成；本地房企受可售房源偏少，证件、手续不全等因素影响，成交占比大幅萎缩。目前，上述项目均转入平销状态，后续还有保利茉莉公馆沁香园、美的云熙府等项目即将推售，全国性房企的市场份额有望进一步扩大。

公 寓方面，成交规模仍处于低位状态，长假期间成交套数勉强过百，市场缺乏亮点，无新开推售项目，再加上市场关注被严重分流至全国性房企在普通住宅市场的推售高潮，投 资购房需求受政策影响转入低潮，公 寓市场短期内难有大变化。

9月份石市发放24张许可证 省会楼市整体呈现四大特点

记者从石家庄市行政审批局官方获悉，9月份石家庄市区共发放14张商品房预售许可证，包括五方大厦、天汇碧桂园、和天下小区（尚园）、鸿锐大厦、博雅盛世(资料 论坛 图库 )小区（东区）、中冶德贤名园、万科翡翠园、润德天悦城(资料 图库) （云锦园）、元泰嘉园、融华府、御江景城(资料 图库 )（一区）。另外，正定、鹿泉、高新、藁城四区还发放了石家庄宝能中心、旅投福美十号院、国赫金悦府、奥华蓝郡(资料 图库)、天山国御小区、紫竹锦江小区、星际未来城、石家庄富力城、润都荣园、美的云熙府等共计10个项目的商品房预售许可证。产品涉及住宅、公 寓、办公等各类产品，市场整体供应充足。

克而瑞首席分析师回洁钰评价刚刚收官的9月份楼市时用了四个特点来总结。

宏观方面，石家庄除升级非外地户籍购房门槛外，首次出台住房限售政策，新购住房限售时限是五年。受此影响，政策出台后开盘推售的项目均出现购房需求大幅降温，除投 资购房需求精准打击外，购房心态也有负面影响，政策进入发酵期，预计到年底，除非外因刺激，购房需求难有大规模回温。此外，石家庄购房合同撤销备案门槛升级，配合政策打击投 资购房需求，市场严查处于高压态势。

尽管政策层面趋紧，但全国性房企进驻石家庄步伐未明显放缓，除万科、富力、碧桂园和融创接连开盘外，品牌推广和落地营销活动不断。万科、富力、碧桂园和融创集中推售，供应房源接近1500套，超过15万平方米。不过，上述项目实际销售价格低于预期，且精 装修采取分期付款或金融贷款，大幅下调首付门槛，力图吸引购房需求。但受政策直接影响，购房需求有所降温，成交效果略低于预期。上述房企集中推售成交占9月普通住宅成交规模的50%以上，成交排名居前的项目向品牌项目集中，市场“二八”格局进一步明确。

9月份的公 寓成交出现下降，一方面，8月的爆款项目在9月锐减；另一方面，9月新开推售的公 寓项目偏少。此外，因全国性房企集中推售，市场关注向普通住宅集中，公 寓关注度下降，影响成交效果。后续受远洋、中冶、中宏(中央悦城 星河御城 星河盛世 )、融创等项目公 寓项目入市影响，公 寓成交有望回升。公 寓产品迭代升级，Loft跃层、精 装修越来越多，首付门槛下调，品牌也有升级，但受政策影响，投 资积极性下降，公 寓也面临短期后继乏力问题。

受政策环境趋紧、购房需求降温和首付压力仍居高不下影响，房价承压，上扬压力极大，短期有回调空间，全国性房企为现金流考虑，低开和**意愿较强，且将在缓解首付压力上大做文 章。但房企年度销售任务势必进行调整，第四季度转入蓄势，为2018年市场做准备。

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