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石家庄新《办法》实施物业费是否会普涨？

时间:2017-07-12 22:51河北网(www.he-bei.cn)

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从本月起，石家庄市发展改革委、市住建局联合修订的《石家庄市物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》）开始正式实施，这项新规与此前实施的《办法》相比发生了诸多变化，且与居民的生活息息相关，从而引起了广大市民的强烈关注。昨日，记者随机采访了省会多个小区业主、物业公司，并邀请市物协专家对关键词逐一进行解读。

关键词一：物业费

调查：物业单方要上调物业费每平方米超3元？

日前，省会育才街上一个小区的业主频繁致电本报反映，小区物业公司在未经业主同意情况下，突然要上调物业费，每平方米竟然超过了3元。该小区业主称，当业主一起去找物业理论此事时，物业给出的答复是因为亏损才上调价格。

据了解，该小区并未成立业委会。“涨价并不是物业一方说了算，要征求多数业主同意才行！”在业主的极力反对之下，该小区物业费暂时还未作调整。该业主说：“最近刚出台了物业新规，业主群里也在广泛转发，5个级别的物业费价格最高每平方米2.8元，希望我们的物业费能合理一些！”

记者调查时发现，新《办法》出台后，不少业主担心小区物业费上调。“虽然新规说物业费上调或下降，需要物业与业主协商，并通过程序由全体业主决定，可对于没有业委会的小区来说，往往都是物业一纸通知就要涨价，这样我们该如何维权？” 此外，若物业提高的服务与价格不对等，按规定业主可以要求下调物业费，可物业不下调怎么办？

新规：已收费住宅区仍可执行原收费标准

新《办法》实施后，已收费的住宅区仍可以继续执行原来的服务标准和收费标准。新建住宅区在签订前期物业服务合同时、已收费的住宅区需调整物业服务等级和收费标准的按新政策规定执行。新《办法》重新核定的物业服务等级指导标准和基准价标准，只是物业服务双方在约定具体服务、收费标准时的参考依据，不是具体执行标准。服务双方可以自主选择服务等级，但约定的物业费标准不得突破相应等级的最高限价标准。另外，所谓物业费调整，不是单指上调物业费，对某些收取较高物业费但服务明显不到位的，也可以按规定程序下调物业费。

物业服务费是上调还是下调，需要物业服务企业和业主协商并通过一定程序由全体业主决定。物业服务是一种合同约定的服务，物业服务费的定价权不在物业服务企业，而是在订立物业服务合同的双方。

与此前实施的《办法》相比，物业服务收费管理形式和管理范围发生了变化。物业服务收费实行政府指导价的范围由原来的“普通住宅区公共性服务收费”调整为“业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费”。

新《办法》将物业服务分为特级、一级、二级、三级、四级等5个等级。参考周边城市和省内可比城市水平，新《办法》重新核定了市区住宅区前期物业服务等级基准价格，从特级到四级的等级基准价分别为每月每平方米2.80元、1.60元、1.20元、0.90元、0.60元，电梯费不分等级均为0.30元，二次加压费均为0.05元。供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

调查：物业擅自上涨物业费？

日前，长安区柳阳家园小区业主来电反映说，小区物业未跟业主商量，就将0.45元/平方米的物业费上调至0.65元/平方米，不知是否合理？

据业主介绍，该小区为经济适用房，有18栋多层住宅楼，尚未成立业委会。在他印象中，从2008年入住时，小区物业费就是0.45元/平方米，这些年，物业费从未上调过。此次物业费上调，物业既没有在小区公示，也没有跟业主商量，而是谁去物业处交费，才告知物业费由0.45元/平方米上调至0.65元/平方米。

对此事，物业工作人员解释说，物业费上调主因是这些年人力成本等都在增加，物业收支不平衡，长期亏损所致，“之前，我们已经做过入户摸底调查，多数业主都同意，涨价是必然的。”不过他也承认对摸底调查结果尚未公示，且上调物业费是以提高服务质量为前提条件的。采访当天，居委会、街道办均表示对此事知情，正在积极介入协调。

新规：住宅区物业费决定权交给业主

针对近年来住宅小区调整物业公共服务收费标准时纠纷较多的问题，新《办法》明确：业主大会成立前，已实施收费的住宅区因政策或服务成本变化调整公共物业服务费标准的，必须经面积和人数双过半的多数业主同意，这一规定实质上是把住宅区物业费是否调整的决定权交给了多数业主。为避免物业企业单方面主导物业费调整过程，新《办法》增加了居民委员会对物业费调整过程进行指导监督的要求，防止暗箱操作。

关键词二：停车费

调查：地上停车费170元/月上调至330元？

连日来，不断有新建小区业主来电反映说，物业要上调小区停车费，费用从每月数十元至数百元不等，“我们小区都没有业委会，难道涨价只能由物业说了算？”

前不久，新华区北二环外一高层住宅小区业主接到物业通知，说小区地上和地下的停车费均要上调，“地上车位只能租，每月从170元上涨至330元，购买地下车位的，车位管理费也要上调。”来电业主说，物业此举引起不少业主不满，跟物业协调后未果。

新规：共有区域停车位收费标准由业主大会决定

新《办法》还明确，住宅区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。不属于业主共有的机动车停放设施，具体收费标准由物业服务企业或停车服务企业与业主或使用人协商确定。

对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

物协：新《办法》便于业主监督物业服务

新《办法》出台，对于业主、对于物业都有哪些影响？昨日，记者采访了石家庄市物业管理协会秘书长刘明。

刘明说，新《办法》的出台并不意味着小区的物业费要涨价。小区物业费如果调整，那么要以服务标准和品质为依据，可能向上调价，也有可能是向下调价。其次，如何进行调价，新《办法》把决定权交给业主。如果物业公司想要调整价格，则需要按照相关规定，遵循相关程序，例如发布调价预告、公示调价方案、征求业主意见、到有关部门备案、在居委会的指导监督下进行等逐步开展，“新《办法》通过完善的程序、明确的标准和定价，充分保障了业主的权益，让业主更加有了知情权、选择权、和决定权。”

至于“业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费”，指的就是前期物业管理阶段，实行政府指导价。早在2015年，国家针对业主大会成立之后的物业费实施放开政策，实行了市场定价。这次办法之所以对新建住宅实行政府指导价，是因为前期物业阶段，依法是由开发商选择物业，而业主在这个阶段还没有买房子，因此无法参与到选择过程中，处于缺位状态。在这种情况下，实行政府指导价，是为了在业主缺位阶段，充分保护业主的利益。

另外，关于“住宅小区停车服务”刘明说，占用小区公共区域来停放车辆，是否能够设置车位、怎么设置、如何收费等，需要经多数业主赞同，而收上来的费用该如何花销，也要取之于民用之于民。业主共有区域停车位收费标准由业主大会决定，如果小区没有业主大会，也要征得多数业主赞同才行。

“总得来说，新《办法》更加规范、更加完善、也更加具体了，更便于业主监督物业服务，有助于物业自身的规范和提升，对于保障业主甚至提升城市社区建设水平来说都具有现实的价值和意义。”刘明说。

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