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[导读]在石家庄桥西区中华南大街与南二环交叉口附近，一座体量庞大的综合体项目静静伫立，项目已经初具规模，没有施工人员，有的是在一楼堆积的建筑材料和已现斑驳的西方人物雕塑。

一、3月22日，春寒料峭。石家庄天色阴沉，眼看就要酝酿出一场小雨。

在石家庄桥西区中华南大街与南二环交叉口附近，一座体量庞大的综合体项目静静伫立，项目已经初具规模，没有施工人员，有的是在一楼堆积的建筑材料和已现斑驳的西方人物雕塑。

这是由河北联邦伟业房地产开发集团有限公司（以下简称“联邦地产”）打造的祥云国际 (资料 论坛 图库 )生活区，总占地约1800亩，宣称是省市政府重点支持的集商业地产、旅游地产、文化地产、居住地产为一体的重点工程，项目整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩低密度居住社区；北部为占地426亩华北首席“吃遍中国”水上乐享主题公园。

如今，这个寄托着联邦地产原实际控制人李生宏大抱负和无数业主致富梦想的项目，因为李生涉及腐败案件引起的资金问题，一切都变得缥缈起来。

祥云国际旁边就是售楼处，法院聘请的管理人团队驻扎在售楼处二楼劳资人事部，几十位自然人业主脸带焦虑地向律师团队询问债权登记事宜。

2014年9月27日，联邦地产法人代表李生因为涉及河北腐败案件在售楼处被带走协助调查，项目销售陷入停滞导致资金链紧张，机构债权人德信资本联合其他债权人启动重组收购方案，但由于接盘方河北融投本身危机重重，此次重组宣告失败。德信资本等数额较大的机构债权人向石家庄市中级人民法院提起诉讼，祥云国际项目整体被法院查封，联邦地产因此走向破产重组。石家庄中院限期2017年3月2日前登记申报债权。第一次债权人会议于2017年3月17日召开。

中国房地产报记者拿到了自然人业主收到的联邦地产破产重组案《第一次债权人会议债权和差异议表》。内容主要是对自然人业主债权赔偿方案的确认，按照一位律师的解释，业主可以选择购房合同约定的违约金要求赔偿，也可以申请按同期银行贷款利率要求赔偿，两种方案二选一。

在场业主的购房金额从30多万元到100多万元不等，他们焦急地想要拿回投资出去的血汗钱。“项目的位置挺好，谁会想到会破产呢。”“我能拿到多少违约金？”“现在石家庄的房价涨得这么厉害，再不买就来不及了，我什么时候能拿到钱？”这是在场业主最多的议论。

也有部分业主有别的打算，30余岁的王女士不想让企业退购房款，她更想要房子。面对和去年年初购买祥云国际时截然不同的石家庄楼市，她认为拿到退回的购房款已经不可能在二环内买到同样的房子。

二、虽是工作日，位于裕华区的东南智汇城售楼处依然人流攒动。这是主打大户型房的高端楼盘，根据具体位置不同，单价分为21000元、22000元、23000元。

购房者韩先生家里已经有两套住房，他和妻子名下各有一套。置业顾问告诉他，按照石家庄在3月17日晚公布的限购政策，像他这样购买第三套住房的，将不予办理公积金贷款和商业贷款，只能全款购买。

“有没有什么办法办贷款？“

“有。您可以和妻子离婚，两人都各有一套的话可以按购买第二套住房政策，首付40%或50%，把现在手里的两套房子全归到一个人名下，另一个人可以按首套房政策，首付比例30%。“

韩先生尴尬地笑了笑，表示再考虑一下。

置业顾问李飞（化名）向中国房地产报记者表示，像离婚买房这样的事在石家庄已经不是什么新鲜事。“我们的楼盘去年7月开盘的时候只有15000元，春节前后分别提价一次，现在又限购了，不排除再次提价的可能。要买就赶紧买吧。“

东南智汇城附近就是保利地产的保利·拉菲公馆楼盘，同样主要是改善性的大户型。

按照置业顾问卢晓燕（化名）的解释，刚需性的小户型已经卖得差不多，现在剩余的一居室和两居室的小户型已经不多。

限购之后，来售楼处的购房者有所减少，但人数依然可观。黄姓置业顾问表示，现在每个置业顾问手中都储备有几十个客户，房子根本不愁卖。“600套房子，1000多人排队，石家庄有钱人多的是。”

保利·拉菲公馆目前尚未开盘，开发商正在和住建部门协商备案价格，一旦备案价格确定，拉菲公馆会马上开盘，22000元的价格也可能会进行调整。

今年两会期间，全国人大代表、石家庄市委书记邢国辉介绍石家庄房地产市场情况时称，石家庄市去年房价上涨过快，今年将继续抓好商品房去库存，预计消化周期约为6个月；同时严格对新建商品房定价，平均降幅约为200元~1000元。

备案价能否争取到22000元是保利·拉菲公馆非常关心的问题。黄姓置业顾问称，备案价是多少，拉菲公馆就会按什么价格销售。对于是否会出现捆绑销售的问题，该置业顾问称，车库是按一比一配套，业主可自主选择是否购买，“想购买几个车库的人太多了，不要我们不会勉强。”

目前，在石家庄二环以内的保利·拉菲公馆、中冶·德贤公馆、荣盛华府等楼盘均未开盘。

房地产中介龙头链家地产也进入了这座房地产迅速升温的北方省会城市。2016年初，链家在石家庄只有4家门店，今年疾速扩张到了10多家。去年以来暴涨的房价让链家看到了代理一手房业务的巨大利润，布局二手房则要耗费时日，因此链家地产目前在石家庄尚未开展二手房业务。

在链家地产的一个门店内，直销专员刘利军（化名）介绍，二环以内并无新盘可以代理，“二环边上的一个楼盘是目前最便宜的，均价16800元”。

在石家庄，从事二手房经纪业务的主要是国大地产、21世纪不动产、正大地产、永佳房产等。邢国辉在两会期间曾公开表示，房价上涨过快，中介起到了推波助澜的作用。在限购尚未启动前，政府对中介市场的整顿就已经开始。2016年8月，石家庄展开为期三个月的房地产专项整治，对未备案的中介机构名单向社会公开，依照14条检查重点加大查处力度，对严重侵害群众权益的中介机构清出市场。2017年2月，石家庄市政府发布《关于进一步加强对房地产中介机构经营行为监管的通知》。其中明确房地产中介机构在经营活动中一旦出现编造散布谣言、发布虚假房源等9大类违法违规行为，将被给予轻则书面警示，重则清出房地产中介市场、追究刑事责任的相应处罚。3月15日，石家庄住房和城乡建设局发布《石家庄市房地产经纪行业管理服务平台暂行实施办法》，规定房地产经纪从业人员必须进行实名信息登记，房地产经纪从业人员从事房地产经纪业务时，应佩戴具有二维码的房地产经纪从业人员工作牌。

走进桥西区一家国大地产的门店，资深营业部经理周朋（化名）正在劝说身边的同事赶紧买房。

周朋介绍，限购之后，前来咨询的人数减少了约20%。“大家都会有个适应期，等他们看清楚了形势，该买的还是会买。”

记者以买房者身份咨询，周朋说，在二环以内已经没有16000元以下的二手房，二手房与新盘价格相差并不多。二环边上几乎全是新盘，价格高不说，开发商现在也不急于开盘。

不管是新楼盘的置业顾问，还是二手房经纪人员，都认为石家庄的限购政策确实对没有石家庄户口、且没有在本地缴纳社保的外地投资客起到了抑制作用。但从购房者结构来看，石家庄是一个内需型的城市，本地有实力的购房者占到了80%，其次是在本市工作有社保缴纳记录的外地人口。

刘利军认为这样的本地人口也应该归为投资客，“前来买房的人手里至少已经有一两套房子了。只能说，石家庄有钱人还是很多，没看到开发商推出的都是大户型吗，卖得仍然这么快。”

出租车司机李师傅是河北行唐县人，在石家庄工作了十年。他在老家县城买了房子，虽然没有在石家庄置业，说起石家庄的楼市却头头是道。“石家庄去年年初的房价也就7000元，后来开始修地铁，大开发商纷纷进入石家庄，地价起来了，房价能不涨吗？也就是我们普通老百姓买不起。”说这句话的原因，是因为从去年下半年开始，李师傅经常碰到打车去楼盘买房的本地人，“一有新楼盘开盘，就有人打车直奔售楼处，好多人根本没用多长时间就把房子买下了。”

三、原太原万科房地产有限公司副总经理辛增亮在3月3日的微博里发表了一首七言绝句：青春能有几度春？又怀初心赴石门；纵使异乡久为客，仍将吾身作庄人。

3月15日，石家庄万科房地产开发有限公司已经正式注册成立，董事长为刘肖,监事为张周周,两位董事分别为刘育民和辛增亮,其中辛增亮同时担任总经理一职。

这是万科首次进入石家庄。2016年之前，龙头房企进驻石家庄的有恒大、万达、保利、广厦、路劲等，本土的民营开发商仍然占据优势。进入2016年，和嗅觉敏锐的链家地产一样，绿地、碧桂园(资料 图库)、融创、华夏幸福、宝能、华润置地、中冶、富力纷纷涌入石家庄拿地，房企格局顿时大变。

李飞坦承，保利、绿地等知名开发商的楼盘品牌效应更好，售价高，也拉动了本地开发商楼盘的价格。

另一方面，这些外来房企并不是全部选择通过招拍挂的方式抢占市场。融创的进入仍然采用了惯用的并购手段，2016年6月，融创通过北京融创建投房地产有限公司，先以2300万元收购了河北涞泽房地产开发有限公司手中持有的河北巨邦46%的股权。到6月21日，河北巨邦的股权结构再次发生变化，融创持股比例升至54%，由此获得了河北巨邦手中裕华区贾村城中村改造项目的控制权。

进入石家庄市场较早的保利地产也早就看中了对当地开发商的并购机会。保利收购西山御园项目改名为西悦春天，收购的长瑞上城(资料 图库 )项目改名茉莉公馆。

如今，万科的进入在开发商和中介机构中都引起了轰动，万科的选择在进一步印证这个长期被忽视的省会城市房地产市场的价值。

联邦地产案的律师团队成员透露，中科建设有意接盘，但谈判还在继续，当务之急是确认债权。

喧嚣的房地产市场让祥云国际的自然人债权人更加焦灼。大部分人在去年年初甚至更早就购买了该项目，本以为在核心地段购置了升值潜力巨大的资产，企业一朝破产，财富梦想随之飘散，甚至本金有化为乌有的可能。急切收回本金和违约金，或者期待项目重启以便获得购买的房子，目的都相似，大家都想尽快赶上急速狂奔的石家庄房地产市场的末班车。

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