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[导读]随着石家庄东南板块崛起，“孔雀东南飞”就成了大家热议的词语，那么孔雀为什么东南飞呢？还是让我们从几大城市高端住宅区域分析，挖掘一下“孔雀东南飞”背后的秘密吧。

随着石家庄东南板块崛起，“孔雀东南飞”就成了大家热议的词语，那么孔雀为什么东南飞呢？还是让我们从几大城市高端住宅区域分析，挖掘一下“孔雀东南飞”背后的秘密吧。

石家庄：东南片区迎黄金时代 “富人区”先行一步

裕华区是2001年成立的新区，是国务院批准的石家庄市城市副中心和未来城市发展的主导区域。总面积60.8平方公里，常住人口54.3万。基础设施完善。辖区路网发达，交通便利，市区二环内“四横八纵”路网中，裕华路迎宾大道、体育大街等“两横”、“五纵”以及规划建设的地铁3号线、4号线贯通裕华区。石家庄新客站紧邻裕华区西侧，西气东输工程的主管道从辖区东部穿过。路、水、电、气、讯等基础设施配套完善。世纪公园、希望绿洲公园等大小9座公园分布辖区，城市绿化覆盖率、绿地率、人均公园绿地指标等均位居全市之首。

十几年来，政府多次发文支持开发建设东南规划分区，加上西美、怀特、万达几大商圈助势，裕华区的发展十分迅速。如今的裕华区已然成为大家眼中的富人区，当一片片农舍变成一幢幢壮观的楼宇拔地而起，一个个黄金地段、商业福地、宜居乐园的“城市综合体”正逐步呈现。尤其是塔南路沿线，中冶德贤公馆，天山九峯(资料 图库)、天阳·御珑湾、保利拉菲公馆(资料 图库)、玫瑰湾 (资料 论坛 图库 )、维多利亚时代(资料 论坛 图库 ) 等项目皆位于此，还有位于南二环东路与裕翔街、体育南大街交汇处的东南智汇城等，据悉，融创收购弘城国际将在裕华区打造裕华壹号，裕华区这个省会的东南角，成为了名副其实的豪宅聚集区。

北京：东富西贵 北京朝阳中央商务富人区

说起北京的富人区，起始于京城东南部，上世纪80年代，方庄成为了第一代高端住宅，当时政府出巨资开发方庄，建设北京地产史上最早的商品房住宅小区，1990年前后，亚运会的召开亚运村成为第二代高端住宅，五洲大酒店，汇园国际公寓，阳光广场等纷纷建成。2000年前后，朝阳区成功营销CBD概念，以国贸为圆心，环使馆区的中央商务区成为富人扎堆的场所。CBD也成为了第三代高端住宅公认的核心。

朝阳区位于北京市东部，总面积470.8平方公里，是北京城八区中面积最大的地区；常住人口308.3万人，是北京市人口最多的地区。根据《北京城市总体规划(2004年—2020年)》，朝阳区被定位为城市功能拓展区，具体包括：国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区，现代体育文化中心和高新技术产业基地。

朝阳区交通便捷。全区路网密度已达3.79公里/平方公里，干线道路密度是北京市平均密度的2倍多。辖区内30多座立交桥及二、三、四、五环路与京津塘、京沈、京承、首都机场、京昌等高速公路，京通快速路，京包、京承、望和、双丰、京秦五条铁路，还有地铁1号、2号、5号、10号等线路，共同构成方便快捷、四通八达的交通道路网。

朝阳区绿化覆盖率达到44.5%，人均公共绿地面积15.5平方米。河道还清63公里，污水处理率达到90%。区内拥有包括中日友好、北京国际医疗中心等在内的1100多家医疗机构，有工人体育场、奥林匹克体育中心、首都图书馆等文化娱乐设施场所600余家，有东岳庙、日坛、朝阳公园和中华民族园等旅游胜地以及近5000家餐饮企业。此外，朝阳区现有大学28所，中小学200多所。北京市教委批准的全市17所外籍人员子女学校中，有15所在朝阳区。

2000年以后朝阳区CBD地区掀起开发热潮，先后涌现了现代城(资料 图库 )，世贸国际公寓，国际港，金菲公寓，财富中心，旺城，新城国际，建外SOHO，此外，金地，富力，万达等大房企逐鹿京城，大量项目集中入市。作为北京面积最大的区域朝阳区，一直是富人扎堆聚集的地方。朝阳区房价经过了近几年疯一样的上涨之后，目前价格区间跨度也很大，依然是处于上升的通道。

郑州：“鬼城”复活郑东新区强势崛起！

和石家庄一样，郑州同样是火车拉来的城市，郑东新区是郑州市规划建设中的一个城市新区。郑东新区坚持绿色发展理念，着力建设成为国际化的区域性金融中心、国际化中央商务区和具有国际水平的生态宜居城市。

郑东新区西起中州大道，东至万三公路，北起黄河南岸，南至陇海铁路，由中央商务区、龙湖区域、白沙园区、综合交通枢纽区、龙子湖高校园区、炎黄都市观光区等六大功能组团组成，区域管理面积260平方公里，同时对连霍高速以北、中州大道以东区域实施规划管理，规划控制面积达到370平方公里。

郑东CBD及核心区是郑州新区规划最早的区域，是郑东发展的第一序列，目前发展较为成熟，成为郑州对外的形象名片与窗口。白沙园区是郑东发展的第二序列，目前仍处于发展阶段。郑东新区曾经人烟稀少，比较空旷，但是郑东新区从建设之初起，写字楼和居住小区基本上是“订单生产”或者很快就销售一空。也就是说，郑东新区的建设从开始就是根据城市发展的迫切需要进行的。郑东新区建设恰逢其时，正好给这些富裕阶层提供了空间和入驻的最佳环境。再加上当地政府加大筑巢引凤力度，动员老城区拥挤不堪的单位特别是金融单位等进驻新区，后来河南省政府也搬迁到新区办公。吸引了各类金融机构入驻，还有丹尼斯、大商等大型商业企业进驻东区，以及各类型高端服务业、高端汽车零售店、高端休闲餐饮娱乐业等入驻郑东新区。郑东新区CBD已经形成了河南乃至中原的金融中心、高端服务业中心。从房价上来说，郑州在全国是二线城市，而郑东新区却是一线城市的房价。

区域价值与名盘效应相互联动 造就孔雀东南飞

高端住宅的基本点构成示意图

我们通过对比石家庄裕华区、北京朝阳区、郑州郑东新区，就会发现这三个区域的城市发展与楼市成长轨迹竟然惊人的相似。三个区域都是从2000年左右发展起来的新区，政府对新区重新定位使得三区均为各城市发展的主导区域，各项政策利好提升该区的区域价值，同时各区净地较多，为城市的空间开发与区域拓展积蓄了良好的土地储备；三区的道路交通规划完善，出行方便，为后续人气的聚集创造了条件，这些区域成为一些开发商抢占的“黄金沙滩”；同时，这三区中都是大的品牌开发商以独到的市场定位，率先进驻这一区域，通过品牌的传播、资金与技术实力的展示和先进的推广方式等，打造出了家喻户晓的名盘。名盘聚集也增加了该区域的价值，形成了名盘与区域价值的良性互动，使得各区域有了特定的人文气息，从而吸引了特定目标客户和投资人来这个区域投资购买，有了梧桐树，不愁金凤凰。

中冶德贤公馆

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